La Construction

 

Des critères pour bien le choisir

Dans votre recherche, à chaque fois que vous allez visiter un terrain, posez-vous les bonnes questions. Correspond-il à ce que vous aviez imaginé ? Est-il adapté aux plans de votre maison ? Pour aujourd’hui, et pour les années à venir.

Sélectionnez l’emplacement avec soin

Pour savoir si ce terrain correspond à vos souhaits, pensez d’abord à vous, qui allez y vivre au quotidien. Vous devez être convaincu par sa situation, sa superficie, sa végétation, mais aussi les moyens d’accès existants (routes, transports collectifs) et les services environnants (écoles, commerces, loisirs, etc.). Réfléchissez également dès maintenant à l’éventuelle plus-value réalisable lors d’une revente. Votre maison se négociera mieux si elle est bien située et bien desservie.

Attention aux surcoûts éventuels

Certains facteurs peuvent entraîner des surcoûts. Essayez de les appréhender. Si votre terrain est isolé, son éloignement des différents réseaux (eau, gaz, électricité, téléphone, égouts, etc.) entraînera des frais supplémentaires liés à la viabilisation (raccordement d’eau, de gaz, etc.). Pensez aussi à la nature du sol et du sous-sol (terrain humide, en pente, boisé, etc.) qui peut également engendrer des frais.

Soyez attentif aux servitudes

Parfois, des obligations liées à l’environnement, ou spécifiques à votre terrain, peuvent être associées à votre qualité de propriétaire. On les appelle les servitudes. Comme par exemple la servitude de passage qui vous oblige à laisser un voisin emprunter votre terrain pour accéder à sa propriété, ou encore un mur mitoyen entre votre terrain et un autre, dont la charge d’entretien sera à partager avec l’autre propriétaire.

Terrain en lotissement ou isolé ?

Vous pouvez hésiter entre un terrain intégré dans un lotissement ou un terrain isolé. Chacun comporte des atouts et des inconvénients :

Informations mises à jour le 1^er février 2011

• un terrain dans un lotissement est plus rapidement et. Il implique la proximité de voisins et parfois le respect de règles imposées à tous les propriétaires : style des maisons, forme des toitures, hauteur des murs de clôture, etc. Enfin, vous serez tenu de participer financièrement au fonctionnement de l’association syndicale, obligatoire au-delà de 5 lots, chargée de l’entretien et de la réparation des équipements collectifs ;
• un terrain isolé vous laisse évidemmentet de tranquillité. Toutefois, il vous contraint à assumer seul tous les frais de raccordement et d’équipement.

Signez votre avant-contrat

Avant l’achat de votre terrain, vous signerez un avant-contrat appelé promesse ou compromise de vente. Vous devrez être vigilant sur les clauses de cet acte qui consigne à la fois vos droits et obligations et ceux du vendeur.

Quelle est son utilité ?

Le rôle de cet avant-contrat est d’engager légalement le vendeur et l’acheteur avant la rédaction définitive de l’acte de vente par le notaire qui demande en général plusieurs semaines (en raison des documents administratifs à annexer au dossier). L’idée est donc de fixer au préalable les conditions dans lesquelles l’un et l’autre décident de vendre et d’acheter.

L’importance des conditions suspensives

L’avant-contrat peut comporter des conditions suspensives (par exemple, les plus courantes sont l’obtention du permis de construire ou du prêt). Veillez à ce qu’elles soient bien rédigées car elles vous protègent. En cas de non réalisation des conditions suspensives, vous n’êtes plus tenu d’acheter. Vous pouvez ainsi récupérer les indemnités d’immobilisations versées, communément nommées le dépôt de garantie, lors de la signature de l’avant-contrat.

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Les démarches du notaire avant votre achat

La signature de l’acte de vente est une démarche importante. Elle officialise auprès des tiers la vente du terrain à votre profit. Le recours à un notaire est incontournable.

Un interlocuteur indispensable

Votre notaire est la seule personne qualifiée pour se charger de la rédaction de ce contrat. Il s’agit d’un acte authentique. Avant sa signature, le notaire doit se procurer des documents afférents au terrain et en vérifier la validité.

La recherche et la vérification des documents

Pour que l’acte de vente soit valide, votre notaire doit :

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• vérifier la capacité juridique du vendeur et de l’acheteur à réaliser la transaction ;
• analyser le titre de propriété du terrain détenu par le vendeur ;
• se renseigner sur les charges et servitudes pesant éventuellement sur le terrain (hypothèque, droit de passage, etc.) ;
• purger, c’est-à-dire lever, les éventuels droits de préemption ou hypothèques pris antérieurement sur le terrain ;
• demander le certificat d’urbanisme permettant de connaître la constructibilité du terrain, les règles fixées pour la construction, l’existence et les prévisions d’équipements publics, les limitations éventuelles du droit à la propriété, etc.
• constater que le vendeur ait fourni un état des risques naturels et technologiques ainsi qu’un diagnostic parasitaire portant sur le terrain.

Obtenez votre permis de construire

Le permis de construire est obligatoire pour toute construction ou extension supérieure à 20 m2. C’est une démarche classique, mais une fois encore rigoureuse.

Constituez votre dossier pour la mairie

Adressez à votre mairie une demande complète qui comportera votre identité, la superficie et l’emplacement du terrain, la nature des travaux envisagés, la destination de la construction (privée ou professionnelle), le plan et la situation de votre terrain, le plan de la construction, des façades et le projet architectural. Profitez de ce rendez-vous à la mairie pour vous renseigner sur le coefficient d’occupation des sols (COS) et consulter le plan d’occupation des sols (POS).

Le permis de construire est en principe accordé dans les 2 mois suivant l’avis de réception de votre dossier complet. Dès l’accord du permis de construire, vous devez afficher sa notification sur votre terrain. À partir de cette date, les tiers ont 2 mois pour exercer un recours. Lorsque vous débuterez vos travaux, vous enverrez la déclaration d’ouverture de chantier à la mairie où est située la construction.

Vos recours en cas de refus

En cas de refus, vous disposez de plusieurs solutions. Vous pouvez :

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• demander au service qui a décidé du refus de vous en indiquer la raison et, le cas échéant, aller “défendre” votre dossier. Si ce refus vous semble abusif, vous pouvez alors formuler un recours gracieux auprès du maire, dans les 2 mois après notification, en lui demandant de réviser cette décision. Si l’administration ne donne pas de réponse, cela signifie qu’elle maintient le refus, auquel cas vous pouvez agir en justice pour tenter d’obtenir une annulation de cette décision de refus ;
• demander un nouveau permis en présentant un nouveau projet modifiant de manière “substantielle” le précédent projet ;
• résilier le contrat de construction signé avec votre constructeur. Vous récupèrerez l’intégralité des sommes que vous aurez versées si vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle ;
• en revanche, si vous avez fait appel à un architecte ou un entrepreneur, il pourra conserver ses honoraires.

Les points importants à vérifier

Vous êtes prêt à vous décider ? Vous avez trouvé votre bonheur ? Votre coup de coeur ne doit pas vous faire perdre de vue vos intérêts. Dernières vérifications avant signature.

Les 7 vérifications essentielles

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• Origine du terrain ;
• bornage du terrain ;
• viabilité du terrain ;
• présence d’eau et de végétaux ;
• environnement global (absence d’activité nuisible, etc.) ;
• proximité des services publics et privés ;
• moyens d’accès.

Le contrat de construction avec fourniture de plan

Il s’agit du contrat que vous signerez si vous choisissez de vous adresser à un constructeur de maisons individuelles qui vous fournit le plan de votre maison et va construire celle-ci en totalité. C’est un contrat réglementé par la loi Besson. Pour vous, c’est la certitude de profiter d’un maximum de garanties.

La définition exacte des travaux prévus

Votre contrat doit indiquer avec précision le descriptif du terrain (adresse, surface, références cadastrales, origine de propriété, permis de construire) ainsi que tous les travaux à réaliser pour la livraison de votre maison. Cela comprend la construction, son adaptation au sol, les équipements extérieurs et intérieurs, les raccordements aux réseaux extérieurs (eau, électricité, téléphone, etc.) avec une notice descriptive et un plan précisant les cotes utiles et les surfaces. Ces informations doivent être complètes et préciser, le cas échéant, les travaux non pris en charge par le constructeur et que vous souhaitez réaliser vous-même.

Un coût global défini à l’avance

Le prix global, forfaitaire et définitif*, toutes taxes comprises, constitue l’engagement du constructeur sur le coût de la construction. Il doit inclure le prix du plan, les frais éventuels d’étude du terrain, les garanties de livraison et éventuellement de remboursement. Il doit aussi indiquer, le cas échéant, le coût des travaux non réalisés par le constructeur et que vous prendrez en charge directement.

*Avec révision réglementée du prix en fonction des variations d’un indice officiel de la construction, tous corps de métiers confondus, le BTO1.

L’échelonnement légal de vos versements

Il est fixé par la loi à l’aide d’une échelle très précise :

La loi précise que l’établissement de crédit doit être vigilant sur les demandes de versements et obtenir votre accord écrit avant chaque versement.

Blocage et remboursement éventuel de votre dépôt de garantie

Si votre constructeur a souscrit une garantie de remboursement, vous pouvez être amené à verser un dépôt de garantie avant la date d’ouverture du chantier, au maximum 5 % du prix de la construction à la signature du contrat et 5 % à la délivrance du permis de construire. Cette garantie de remboursement vous donne alors la certitude d’être remboursé en cas de défaillance du constructeur ou de non réalisation d’une condition suspensive, non ouverture du chantier à la date convenue ou encore rétractation de votre part dans les sept jours après réception de votre contrat.

Si votre constructeur n’a pas souscrit de garantie de remboursement, vous pouvez néanmoins être tenu de verser, au stade de la signature du contrat, un dépôt de garantie qui ne peut excéder 3 % du prix de la construction. Vos fonds sont alors bloqués auprès d’un établissement habilité (banque, société de caution mutuelle) jusqu’à la levée des conditions suspensives prévues dans le contrat (obtention du permis de construire, du prêt, etc.).

Les indemnités prévues en cas de retard

Votre contrat prévoit des délais de réalisation de la construction, fixés à partir de la date d’ouverture du chantier. En cas de non respect de ces délais, les indemnités ne peuvent être inférieures à 1/3000e du prix convenu par jour de retard. Les seules dérogations possibles sont les intempéries, la force majeure ou encore un cas fortuit, par exemple un vice de matériel.

Votre garantie de livraison

Pour être absolument sûr d’être livré de la maison que vous avez souhaitée, vous disposez d’une caution fournie par un garant (une société d’assurance ou un établissement de crédit). Elle vous donne la garantie, dès la date d’ouverture du chantier et jusqu’à la date de déclaration d’achèvement des travaux, que vous serez parfaitement protégé contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus, au prix et dans les délais convenus. Si une défaillance du constructeur est reconnue, son garant doit prendre en charge :

• la poursuite des travaux en vous laissant la liberté de les achever vous-même, si vous le voulez, avec l’entreprise de votre choix ;
• les dépassements éventuels de prix pour les travaux nécessaires à l’achèvement de la construction (sous réserve d’une franchise de 5 %) ;
• les pénalités de retard à la charge du constructeur à compter du 30e jour après la date de fin prévue des travaux.

La condition suspensive liée à l’obtention de votre prêt

Votre contrat de construction précise que, si vous n’obtenez pas votre crédit, vous avez la possibilité de vous dégager de vos obligations et de récupérer les fonds que vous avez déjà versés. Retenez bien que la nature précise et le montant exact du prêt doivent figurer au contrat. Celui-ci peut aussi inclure d’autres conditions suspensives concernant l’obtention :

• du terrain ;
• du permis de construire ;
• de la garantie de livraison ;
• de la garantie de remboursement si nécessaire ;
• des autorisations administratives si nécessaire.

Les garanties et assurances en cas de dommages

Plusieurs garanties et assurances rendues obligatoires par la loi figurent dans votre contrat. Il s’agit de :

• la garantie décennale ;
• l’assurance dommages-ouvrage ;
• la garantie de parfait achèvement ;
• la garantie de bon fonctionnement ;
• l’assurance de responsabilité des professionnels.

La possibilité de vous rétracter sous 7 jours

À compter de la réception du contrat de construction par lettre recommandée avec AR, vous disposez d’un délai de 7 jours pour vous rétracter. Il vous laisse le temps de réfléchir à votre engagement et de revenir dessus si vous le souhaitez.

Les annexes obligatoires à votre contrat

Différents documents doivent obligatoirement être associés à votre contrat :

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• la notice descriptive, avec chiffrage des travaux réservés et acceptation manuscrite de ce coût par vous-même ;
• les plans ;
• l’attestation de garantie de livraison ;
• l’attestation de garantie de remboursement si nécessaire ;
• votre permis de construire ou votre demande ;
• la notice d’information qui vous explique vos droits et obligations.

Le contrat de construction sans fourniture de plan

C’est le contrat que vous passerez avec une entreprise si vous la chargez de l’ensemble de la construction sans en fournir le plan, ou avec plusieurs entreprises si l’une d’elles se charge au moins des travaux de gros oeuvre, de mise hors d’eau et hors d’air. Il est aussi réglementé par la loi Besson.

Un contrat conçu pour vous protéger

Afin d’assurer votre protection, la loi définit le contrat de construction sans fourniture de plan. Elle fixe ainsi toute une liste d’éléments importants que ce contrat doit obligatoirement comporter. Pour vous, c’est une garantie essentielle dans vos relations avec les intervenants et pour un résultat de la construction conforme à votre demande.

Les éléments qu’il prend en compte

Voici les principaux points que votre contrat doit détailler :

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• le descriptif du terrain et son bornage ;
• le prix forfaitaire et définitif (avec éventuellement une clause de révision) portant uniquement sur les travaux réalisés par le constructeur, sans référence au prix des travaux dont vous pourriez vous charger directement ;
• l’échelonnement des paiements déterminé librement par les signataires (sans pourcentage minimum), le solde du prix (5 %) étant versé à l’achèvement des travaux ;
• les délais de construction assortis de pénalités en cas de retard de livraison, celles-ci ne pouvant pas être inférieures à 1/3000e du prix par jour de retard ;
• la réception des travaux par laquelle vous déclarez accepter l’ouvrage réalisé, avec la possibilité de vous faire assister par un professionnel de la construction ;
• la garantie de livraison (délivrée par un assureur ou un établissement de crédit garant, distinct du constructeur) vous donnant l’assurance absolue que vos travaux seront effectivement réalisés, même en cas de faillite du constructeur ;
• les garanties vous protégeant en cas de dommages subis par la maison : garantie décennale, assurance dommages-ouvrage, garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement et assurance de responsabilité des professionnels ;
• la condition suspensive liée à l’obtention de votre prêt pour financer la construction, vous permettant de vous dégager de vos obligations si vous ne l’obtenez pas ;
• le délai de rétractation de 7 jours à compter de la réception du contrat par lettre recommandée avec AR qui vous laisse le temps de réfléchir et de revenir, si vous le souhaitez, sur votre engagement ;

Le contrat d’entreprise lot par lot

Il correspond au cas où vous faites appel à plusieurs entreprises représentant différents corps de métier, et à condition qu’aucune ne prenne en charge la totalité des travaux de mise hors d’eau et hors d’air. Il n’est pas soumis à une réglementation spécifique.

Un contrat par professionnel

Le contrat d’entreprise lot par lot n’est pas un contrat unique, mais une succession de contrats séparés. C’est pourquoi il n’est pas soumis à une réglementation précise. Concrètement, vous allez travailler et donc signer un contrat avec chaque professionnel : architecte, bureau technique, maçon, électricien, plombier, peintre, etc. À vous d’être vigilant avec chacun d’eux et de bien définir leurs missions.

L'étendue de l'intervention de l'architecte

Vous êtes libre de confier à l’architecte une mission pleine ou une mission partielle. A vous de décider ce dont il va s’occuper. Il peut :

Vous devez obligatoirement faire appel à un architecte si votre construction présente une Surface Hors OEuvre Nette (SHON) égale ou supérieure à 170 m2.

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• concevoir vos projets de travaux de construction, vos plans, vos devis ;
• prendre en charge vos appels d’offres aux sous-traitants, la coordination de vos travaux, le suivi de votre chantier, la réception de vos travaux ;
• garantir la bonne exécution des contrats, le respect de la réglementation, la qualité de l’ouvrage accompli.

Les 3 cas de réception des travaux

Une fois les travaux achevés, vous devez établir un acte officiel qui signifie ou non l’acceptation de votre maison. C’est le procès-verbal de réception des travaux, point de départ des délais et garanties. Il conclut une visite de la maison effectuée par les deux parties : vous-même obligatoirement, accompagné si vous le jugez bon par un professionnel, ainsi que le constructeur, le ou les entrepreneurs (s’il y en a plusieurs, vous signerez autant de procès-verbaux). Trois situations peuvent se produire :

La réception sans réserves

Vous estimez que l’ouvrage a été réalisé conformément aux dispositions du contrat et qu’aucune malfaçon n’apparaît. Il ne vous reste plus qu’à verser le solde du prix (5 %)… puis à emménager.

La réception avec réserves

Vous avez repéré différents éléments non conformes (fissures, matériaux manquants, cassés, etc.). Vous le signalez alors scrupuleusement sur le procès-verbal de réception. Puis, vous fixez avec le constructeur le délai de reprise des malfaçons et des travaux non exécutés. Si vous avez signé un contrat de construction avec ou sans fourniture de plan, vous réglez alors le solde du prix sur un compte bloqué généralement auprès d’un notaire ou d’un établissement de crédit. Ce n’est qu’après réalisation des travaux non exécutés ou des réparations que le constructeur pourra l’encaisser.

Le refus de réception

Il peut s’imposer lorsque les travaux ne sont pas achevés ou si l’envergure des désordres constatés ne permet pas de considérer que la maison est achevée. Vous définissez alors avec votre constructeur un nouveau délai de réalisation des derniers travaux.

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Vos démarches obligatoires après la réception

Une fois que vous avez approuvé les travaux, vous devez en avertir l’administration afin qu’elle enregistre et valide la construction de votre maison.

L’envoi de votre déclaration d’achèvement

Dans un délai de 30 jours après la fin de la construction, vous êtes tenu d’expédier à la mairie de votre commune une déclaration qui atteste de l’achèvement des travaux et de leur conformité au permis. Votre constructeur peut accomplir cette formalité pour vous si vous avez signé un contrat avec fourniture de plan.

La suppression du certificat de conformité

Le certificat de conformité est supprimé depuis le 1er octobre 2007. Toutefois, à votre demande, l’administration pourra vous adresser une attestation certifiant l’absence de contestation de l’administration. Le caractère tacite de la conformité n’empêche pas l’administration d’exercer son contrôle et d’en contester éventuellement la conformité.

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Les garanties légales dont vous bénéficiez

Votre maison construite, vous devez pouvoir en profiter sereinement. La loi a prévu plusieurs garanties pour vous protéger. Chacun des professionnels ayant participé à la construction de votre maison doit obligatoirement les souscrire*.

La garantie de parfait achèvement

Elle couvre les dommages constatés dans le procès-verbal de réception et ceux que vous découvrirez dans les 12 mois qui suivent la réception des travaux. Dans ce dernier cas, vous aurez à les signaler au constructeur par lettre recommandée avec AR.

La garantie de bon fonctionnement

Elle couvre le mauvais fonctionnement des éléments d’équipement démontables ou remplaçables (installations sanitaires, électriques, de chauffage partiel, peinture, vitrerie, portes et fenêtres, etc.) durant 2 ans à compter de la réception des travaux.

La garantie décennale

Elle couvre durant 10 ans les dommages qui, comme le définit la loi : “compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendront impropre à sa destination”. Il s’agit concrètement des fissures, infiltrations, défauts des murs, charpente, toiture, vices de l’installation de chauffage ou de canalisations d’eau chaude, défauts d’isolation thermique ou phonique, etc.

Votre assurance dommages-ouvrage

C’est l’assurance qui vous permet d’obtenir le règlement des travaux relevant de la garantie décennale. Elle peut être souscrite par vous-même ou par votre constructeur, quel que soit le contrat que vous avez signé. Elle vous protège efficacement durant 10 ans. Si des dommages surviennent, il vous suffira de les faire constater pour lancer l’indemnisation. De plus, si vous êtes amené à revendre votre maison avant 10 ans, vous pourrez la transmettre au futur acquéreur.

L’assurance de responsabilité des professionnels

Elle permet aux différents intervenants d’être couverts si leur responsabilité professionnelle est engagée.

L’assurance dommages-ouvrage moins chère.Certains constructeurs proposent l’assurance dommages-ouvrage à un tarif préférentiel. N’hésitez pas à en profiter. Ils vous font en effet bénéficier des négociations obtenues auprès de leur assureur.

* à l’exception de l’assurance dommages-ouvrage qui peut être souscrite par le client.

Informations mises à jour le 1^er février 2011

Préparons ensemble votre projet

Avec votre Conseiller, vous allez d’abord évoquer votre projet, votre situation, vos attentes.

Puis vous avancerez ensemble vers la réalisation d’un plan de financement.

Étudier les différentes sources de votre financement

Le point de départ, c’est l’évaluation réaliste du budget dont vous avez besoin pour la réalisation de votre projet (coût du terrain et de la construction, frais annexes, etc.). Pour financer ce coût global, il faut prendre en compte 3 sources

• vos liquidités, votre épargne,vos placements et actions, le déblocage éventuel d’un intéressement ou d’une participation, etc.
• votre crédit immobilier complémentaire : son montant va être déterminé par votre situation familiale et professionnelle et par votre capacité de remboursement, donc vos revenus mensuels disponibles.

Informations et simulations pour décider. Votre Conseiller peut vous orienter en analysant vos différentes sources de financement. Il vous informe notamment sur vos possibilités d’obtenir des prêts aidés. Grâce aux simulations, il peut ajuster le montant de chaque crédit pour optimiser votre budget. N’hésitez pas à le solliciter.

Comment savoir si vous bénéficiez du Prêt à taux zéro renforcé ?

Le nouveau prêt est distribué par les organismes de crédit agréés pour faciliter l’acquisition de la résidence principale.

Pour prétendre au PTZ+ il est nécessaire pour l’emprunteur de :

• ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux ans précédant l’offre de crédit ;
• Les ressources et le coefficient familial conditionnent la durée du PTZ + et le droit ou non à un différé partiel.

L’emprunteur doit fournir :

• l’avis d’imposition de l’année N-2 (de toutes les personnes destinées à occuper le logement)
• des documents certifiant qu’il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux ans précédant son offre de crédit.

Enfin, le PTZ+ ne peut dépasser l’un des deux plafonds suivants :

• 20 % du montant de l’opération dans l’ancien
• 40 % du montant de l’opération dans le neuf
• 100 % du montant du crédit ou des autres prêts d’une durée supérieure à 2 ans obtenus pour financer l’opération dans le neuf et l’ancien.

Le montant maximum de l’opération est fonction de la localisation du logement et de son caractère neuf ou ancien. Il ne peut être supérieur à 156 000 € ni inférieur à 79 000 € pour une personne.

• La Zone A correspond à Paris, et sa petite deuxième couronne, le Genevois et la Côte d’Azur.
• La Zone B1 inclut la grande couronne parisienne, les communes de plus de 250 000 habitants, des communes avec des prix de l’immobilier élevés (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, la Corse et les Départements d’Outre Mer.
• La Zone B2 comprend les limites de l’Île de France, les communes entre 50 000 et 250 000 habitants, des zones frontalières ou de littoral avec des prix de l’immobilier élevés.
• La Zone C comprend les communes de Province non classées en zone A, B1 et B2.

L’importance de l’offre de crédit

Il s’agit d’un document qui vous est adressé dès l’acceptation de votre dossier et qui précise les conditions du crédit. Cette offre est valable 30 jours à compter de la date à laquelle vous la recevez. Lorsque vous la signerez, votre engagement sera définitif. C’est pourquoi vous devez avoir respecté un délai de réflexion d’au moins 10 jours révolus, le cachet de La Poste faisant foi, avant de retourner votre acceptation par voie postale.

Informations mises à jour le 1^er février 2011

Les atouts de Cetelem dans le neuf

Dans le cadre du financement de votre construction, Cetelem vous offre de multiples avantages qui tiennent compte de la particularité de ce type de projet. Découvrez-les pour voir comment optimiser votre budget.

Des fonds disponibles avant l’octroi du permis de construire

Cetelem peut débloquer les fonds nécessaires au financement de votre terrain avant même que vous ayez obtenu le permis de construire. Le seul document obligatoire est votre certificat d’urbanisme positif qui atteste de la constructibilité du terrain.

L’absence d’intérêts intercalaires

Avec Cetelem, vous n’avez pas d’intérêts intercalaires à payer et vous pouvez commencer à amortir votre crédit dès la première mensualité, en cas de déblocages successifs. Votre mensualité est alors proportionnelle aux sommes versées. Elle augmentera au fur et à mesure des appels de fonds de votre constructeur.

Le différé total ou partiel de vos remboursements

Vous pouvez ne pas vouloir rembourser tout de suite votre crédit pour faire face à certaines dépenses (exemple : ancien loyer durant la période de préavis ou durant la construction de votre logement). Il vous est donc permis, au démarrage de votre crédit :

• soit de reporter la totalité de vos mensualités pendant la durée de votre construction (pouvant aller jusqu’à 12 mois), en ne versant alors que la prime d’assurance correspondant à votre prêt ;
• soit de ne verser qu’une partie de la mensualité, pendant cette même durée, pour un montant fixé avec votre Conseiller. Votre mensualité augmentera alors au fur et à mesure des déblocages de fonds, mais sans jamais dépasser le plafond que vous aurez fixé le temps que vous emménagiez dans votre nouvelle maison.

Un financement pour faire face à d'éventuels travaux imprévus

Vous pouvez lors de votre demande de financement prévoir une marge de sécurité de 5 % du montant total de votre construction qui permet de gérer les imprévus et faire face à d’éventuels surcoûts ou changement de devis. Le moment venu, vous fournirez simplement un justificatif pour débloquer les fonds nécessaires.

Informations mises à jour le 1^er février 2011

Le crédit adapté à votre situation

Selon votre projet, vous pouvez avoir besoin d’un prêt qui correspond à une situation particulière ou une attente précise. Pour répondre à votre souhait, Cetelem a créé des crédits spécialement conçus pour vous. Nous vous proposons également les garanties les mieux adaptées à votre projet.

LES CRÉDITS PROPOSÉS PAR CETELEM

Avec le crédit Première Adresse, nous vous donnons le pouvoir d’acheter où vous voulez quand vous voulez. Avec peu ou sans apport, votre acquisition peut être financée dans sa globalité, frais de notaire inclus*. Nous vous permettons de réduire le montant de votre emprunt en vous faisant profiter au maximum des prêts aidés. Sous certaines conditions, vous pouvez bénéficier d’une durée allongée jusqu’à 35 ans et ainsi alléger votre mensualité. Votre crédit est aussi pensé pour s’adapter si vos revenus évoluent !

Au terme de la 1ère année, puis chaque année, vous pouvez augmenter jusqu’à 30 % votre mensualité par rapport à la précédente (sous réserve d’accord du prêteur). Devenir propriétaire va vous sembler vraiment aisé.

Dans l’hypothèse d’une demande de crédit immobilier Première Adresse au 23/02/2011 d’un montant de 200 000€ sur une durée de 30 ans. Taux capé + 2 pendant 10 ans, révisable capé trimestriellement en fonction de l’Euribor 3M. Coût total du crédit : 141 886,40 €, TEG 3,97% l’an (hors frais d’acte). Soit une mensualité de 945,24 € pendant 360 mois. Avec ouverture de compte BNP Paribas.

Avec le crédit Bons Plans*, nous inventons la solution spécialement pensée pour votre projet de construction. Le respect de votre budget est une priorité, à la fois lors de la construction, et tout au long de votre crédit. Grâce au différé total ou partiel, vous adaptez au mieux le début de votre remboursement à vos disponibilités. Ensuite, vos fonds sont débloqués dans le respect du calendrier de construction. Grâce au lissage et à l’optimisation des prêts aidés, votre mensualité est toujours adaptée pour préserver votre budget. Dans votre demande de financement, vous pouvez prévoir une marge de sécurité pour des frais imprévus, à étudier avec votre conseiller. Le moment venu, vous fournirez un justificatif pour débloquer les fonds nécessaires. Bref, réussir votre construction va vous sembler simple.

Avec le crédit Bons Plans Ecologie associé à votre crédit construction, nous vous aidons pour que votre projet soit encore plus respectueux de l’environnement. À un taux avantageux. Grâce au lissage de ces deux crédits vous réalisez vos envies écologiques sans changer votre niveau de vie. Vous choisirez des matériaux en faveur du développement durable et des économies d’énergie. La loi a mis en place un crédit d’impôt, soumis à certaines conditions, pour promouvoir les démarches en faveur des économies d’énergie et de l’environnement. Renseignez-vous auprès de votre Conseiller. Parce que pour nous, écologie rime avec économies !

Avec notre crédit spécial Achat-Revente*, vous pouvez faire construire sans avoir revendu votre bien actuel. Estimé par un expert de l’immobilier, votre logement actuel est considéré comme un apport dans votre financement, même si il n’est pas encore vendu. Nous pouvons prendre en charge 100 % de votre acquisition, vos frais de déménagement, vos frais notariés et la commission d’agence si vous le voulez. Vous pouvez même demander la reprise de vos crédits en cours (immobiliers et consommation). En clair vous passez de propriétaire à propriétaire sans autre apport et avec une seule mensualité à rembourser. À la revente, les bonnes surprises continuent. Vous avez en effet la possibilité de rembourser plus vite, ou plus important, sans aucun frais, et jusqu’à 140 % du remboursement convenu..

* Sous réserve d’acceptation de votre dossier par le prêteur.

LES GARANTIES LIÉES AU CRÉDIT

Tout crédit immobilier doit comprendre une garantie sur le bien financé, constituée par acte notarié. Nous vous proposons une gamme de garanties pour vous permettre de choisir la plus adaptée à votre opération de construction de maison individuelle.

Il s’agit d’une sécurité prise sur le bien immobilier financé en garantie du remboursement du prêt. Dans le cadre de la construction d’une maison individuelle, le privilège garantit uniquement les sommes utilisées pour acquérir le terrain, et le cas échant, un logement achevé. Par conséquent, lorsque l’opération immobilière comprend, outre l’acquisition du terrain, la construction d’une maison individuelle, nous prenons une hypothèque rechargeable pour garantir les sommes destinées à financer cette construction.

Il s’agit d’une sûreté prise par le prêteur sur le bien immobilier financé en garantie du remboursement du prêt. Elle lui permet de saisir et faire vendre l’immeuble hypothéqué si l’emprunteur se trouve dans l’incapacité de rembourser les sommes dues. La constitution de l’hypothèque fait l’objet d’un acte authentique devant notaire et d’une inscription à la conservation des hypothèques du lieu de situation du bien..

Il s’agit d’une garantie sous seing privé accordée à l’emprunteur par un organisme spécialisé (une mutuelle, par exemple ou un organisme financier spécialisé dans le cautionnement mutuel des crédits aux particuliers). Elle présente pour l’emprunteur des avantages par rapport à une garantie hypothécaire : elle est moins contraignante (pas de frais de mainlevée en cas de revente avant la fin du crédit) et parfois moins onéreuse qu’une garantie hypothécaire (un coût parfois moins élevé et une restitution partielle possible en fin de crédit).

Selon les formules, elle couvre, à hauteur du risque assuré, le capital restant dû par l’assuré, si celui-ci décède avant son 85e, 75e ou 70e anniversaire. Elle permet aux héritiers de recevoir le bien immobilier sans avoir à verser de fonds pour la part de risque effectivement assurée sur la tête de l’emprunteur décédé.

: Si vous avez moins de 35 ans et si vous exercez une activité professionnelle, vous bénéficiez d’une réduction de 50 % sur le montant de votre prime d’assurance (Décès, PTIA, ITT), durant les 5 premières années de votre crédit. Renseignez-vous auprès de votre Conseiller.

* Sous réserve d’acceptation de votre dossier par le prêteur.

Cette garantie couvre le capital restant dû par l'assuré (à hauteur du risque assuré), pour le cas où vous êtes reconnu par l'assureur comme étant définitivement dans l'impossibilité de travailler et dans l'obligation d'être assisté par une tierce personne pour effectuer les actes de la vie quotidienne, ceci avant votre 65e anniversaire. Si cette perte d’autonomie résulte d’une maladie, elle doit intervenir plus de 360 jours après l’adhésion à l’assurance de groupe. En revanche, aucun délai de carence n’est prévu si cette perte d’autonomie résulte d’un accident.

Cette assurance concerne les arrêts de travail résultant d’un accident ou d’une maladie à condition, pour cette dernière, que l’arrêt de travail intervienne plus de 360 jours après l’ouverture de l’assurance chez le prêteur. Les conditions de prise en charge sont déterminées en fonction de la situation professionnelle de l’assuré, qui est appréciée au moment du sinistre. La prise en charge (à hauteur du risque assuré) a lieu pendant la période de l’arrêt de travail jusqu’au 65e anniversaire. Les acquéreurs n’exerçant pas d’activité professionnelle et âgés de moins de 60 ans peuvent également souscrire cette assurance.

Vous pouvez dès la fin de la première année de crédit, et en cas de licenciement, reporter votre mensualité en fin de crédit pendant une période allant jusqu’à 18 mois consécutifs. Ce droit vous est acquis à partir du 181e jour suivant la date de premier versement des allocations chômage. Vous pouvez bénéficier ensuite d’un ou de plusieurs autres reports, pour une période maximale de 18 mois, soit jusqu’à 3 ans au total.

En plus de la Garantie Report Chômage, vous pouvez souscrire une Assurance Complémentaire Chômage facultative. Celle-ci intervient après les 180 jours du Report Chômage et peut prendre en charge le versement de vos mensualités. Elle peut être sollicitée pendant plusieurs périodes de chômage d’une durée maximale de 360 jours chacune, pour une protection pouvant aller jusqu'à 1 080 jours au total durant la vie du prêt.

Nous vous remboursons 50 % des primes hors taxes versées au titre de l’Assurance Complémentaire Chômage facultative si aucun incident de gestion ou d’assurance n’est survenu pendant la durée du crédit.

LES “SERVICES PLUS” LIÉS À VOTRE CRÉDIT

Pour rendre votre crédit encore plus simple, plus souple et plus sûr, nous l’avons enrichi de nombreux avantages, dont la modulation ou le report des mensualités. Ce sont les Services Plus. Ils viennent s’ajouter aux caractéristiques de votre crédit, quelle que soit la formule pour laquelle vous optez. Chacun peut en bénéficier. Il vous suffit de vous renseigner auprès de votre Conseiller.

Les conditions, les risques garantis et les exclusions de ces différentes assurances sont détaillés dans la notice reprenant les conditions générales d’assurance jointes à votre offre de crédit.

Assureur : CNP - 4, place Raoul Dautry - 75716 Paris Cedex. Entreprise régie par le code des assurances.

Informations mises à jour le 1^er février 2011

Quelques conseils pour la construction

Tout en privilégiant votre imagination, pensez bien à certains détails concrets qui peuvent s’avérer déterminants :

• choisissez des matériaux de construction qui favorisent le respect de l’environnement et la gestion de votre énergie : le chauffe-eau solaire ; la pompe à chaleur (géothermie, aérothermie) ; le récupérateur d’eaux de pluie ; la ventilation double flux…
• choisissez un nombre de pièces et une distribution adaptés à votre surface ;
• orientez vos pièces principales (séjour, chambres, etc.) en tenant compte de l’ensoleillement ;
• réduisez les couloirs et supprimez les surfaces inutiles ;
• définissez vos espaces et leur utilisation à l’intérieur des pièces ;
• adoptez un style, notamment la largeur et la hauteur des ouvertures, qui s’intègre dans votre environnement.

Aujourd’hui des labels certifient les constructeurs de maisons individuels qui sont engagés dans une démarche environnementale :

• Haute Qualité Environnementale (HQE) ;
• Très Haute Qualité Environnementale (THQE)…

Informations mises à jour le 1^er février 2011

Vos frais d’acquisition

Pour bien préparer le financement de votre projet, vous devez ajouter au coût total du terrain et de la construction les frais liés au terrain répertoriés ci-dessous :

Informations mises à jour le 1^er février 2011

• le salaire versé au conservateur des hypothèques (0,1 % du prix de vente TTC) ;
• les honoraires du géomètre ;
• les émoluments du notaire (incluant une partie fixe et une partie variable, sans oublier la TVA correspondante) ;
• les honoraires liés à la transaction immobilière (s’ils ne sont pas déjà compris dans le prix).

Votre fiscalité

Les impôts sont à prendre en compte dans votre budget. Prévoyez-les dès aujourd’hui en vous renseignant sur leur montant auprès de votre mairie. Il en existe de deux ordres :

Les impôts liés à la construction

• La taxe locale d’équipement ;
• la taxe départementale pour le financement du CAUE (Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement) ;
• la taxe départementale des espaces naturels sensibles.

Les impôts liés à la construction

• La taxe foncière ;
• la taxe d’habitation.

À savoir : Vous pouvez obtenir l’exonération de la taxe foncière pendant une durée de 2 ans pour les nouveaux logements.
L’exonération est en principe totale, mais votre commune peut décider de supprimer cette mesure pour la part de la taxe qui lui revient. Renseignez-vous auprès de votre mairie ; L’exonération court à compter du 1er janvier de l’année suivant l’achèvement de la construction.

Les crédits d'impôt liés à l'équipement de l'habitation

• les crédits d’impôts en faveur du développement durable et des économies d’énergie ;
• la taxe d’habitation.

Le crédit d'impôt en faveur de l'accession à la propriété

Crédit d’impôt accordé aux personnes physiques domiciliées fiscalement en France qui font construire un logement au titre de leur résidence principale. Sont déductibles les intérêts d’emprunt immobilier dont l’acte notarié d’acquisition aura été signé ou aux constructions dont la déclaration d’ouverture de chantier aura été effectuée à compter du 6 mai 2007 (sauf frais de dossier et cotisations d’assurance) payés sur les 5 premières années de remboursement pour tout crédit immobilier contracté après le 22/08/07 dans la limite de 40 % la première année et de 20 % les 4 années suivantes. Les intérêts sont pris en compte dans la limite des plafonds fixés d’après la situation du ou des emprunteurs. Les intérêts sont pris en compte dans la limite des plafonds fixés d’après la situationdu ou des emprunteurs. La loi de finance 2009 porte ce crédit d’impôt à 40 % pendant 7 ans lorsque le logement neuf répond au label « Haute Performance énergétique ».

Informations mises à jour le 1^er février 2011

Votre maison étape par étape

La construction de votre maison va suivre un processus ponctué de plusieurs étapes déterminantes. Pour vous repérer et être sûr de n’en oublier aucune, nous les avons rassemblées ci-dessous.

Étape 1 : Votre terrain

• fixez vos critères de choix de terrain ;
• informez-vous sur vos possibilités de financement ;
• trouvez votre terrain et vérifiez s’il est constructible ;
• prévoyez des conditions suspensives dans l’avant-contrat de vente de votre terrain ;
• signez l’acte de vente qui vous rend propriétaire du terrain ;
• demandez votre permis de construire.

Étape 2 : Avant votre construction

• définissez votre future maison : nombre de pièces, organisation générale, surface, orientation, style ;
• choisissez le type de contrat de construction souhaité : contrat de construction avec ou sans fourniture de plan, contrat d’entreprise “lot par lot”, en faisant appel ou non à un architecte ;
• sélectionnez votre constructeur ou vos entreprises ;
• visitez votre terrain avec votre constructeur ;
• mettez au point votre contrat de construction avec les différents intervenants ;
• choisissez les modalités de votre financement ;
• signez et retournez votre offre de crédit ;
• posez le panneau "permis de construire" sur votre terrain ;
• prévoyez le ou les versements que vous aurez à faire avant le démarrage des travaux ;
• déposez la déclaration d’ouverture de chantier.

Étape 3 : Pendant votre construction

• répondez aux appels de fonds à chaque étape de la construction ;
• prenez rendez-vous, à la fin de la construction, avec votre ou vos entrepreneurs pour la réception des travaux.

Étape 4 : Pendant et après la réception des travaux

• assistez à la réception des travaux avec votre constructeur ou entrepreneur et faites des réserves, si nécessaire ;
• adressez à la mairie votre déclaration d’achèvement des travaux ;
• faites jouer, le cas échéant, vos garanties en cas de problèmes : garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement, assurance dommages-ouvrage, garantie décennale.

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