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Guides du crédit immobilier

La réussite à long terme d'un projet immobilier dépend avant tout du plan de financement. Dans ce plan, n'oubliez pas de prendre en compte les frais supplémentaires qui s'ajoutent au prix d'acquisition ni les dépenses à supporter du fait de votre qualité de propriétaire d'un bien immobilier : taxes, impôts locaux,... Faites le point sur les frais liés à votre acquisition.

L’imposition lors de la revente (neuf, ancien, terrain)

Quand vous vendez un bien immobilier (maison, appartement, terrain…), vous réalisez une plus-value si le prix de vente est supérieur au prix d’acquisition. Cette plus-value est imposable au taux forfaitaire de 19,5 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 15,5 %.

Le calcul de la plus-value

La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Le prix de cession

Il correspond au prix réel stipulé dans l’acte de vente. Il est diminué, sur justificatifs, du montant des frais de vente. Ces frais sont, par exemple :

  • les frais versés à un mandataire ;
  • les frais de diagnostics obligatoires (loi Carrez, amiante, etc.) ;
  • l’indemnité d’éviction versée à l’ancien locataire.

Le prix d’acquisition

Il s’agit du prix d’achat acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte. Pour calculer la plus-value, ce prix d’achat est augmenté :

  • des frais d’acquisition. Ces frais comprennent, notamment, les honoraires de notaire et les commissions versées aux intermédiaires (commissions d’agence). Ils sont en principe pris en compte sur justificatifs pour leur montant effectivement payé. Faute de justificatifs, ces frais sont toutefois fixés forfaitairement à 7,5 % du prix d’acquisition ;
  • des dépenses de travaux. Les dépenses de travaux retenues sont uniquement les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration. Elles sont prises en compte, sur justificatifs, si :
    • travaux ont été réalisés par une entreprise ;
    • n’ont pas déjà été déduits pour déterminer votre impôt sur le revenu.
    Si vous vendez un bien immobilier plus de 5 ans après son achat, vous pouvez toutefois évaluer ces travaux à un montant forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition, sans avoir à fournir de justificatifs.

A noter

Si le bien immobilier a été acquis par succession ou donation, le prix d’acquisition est la valeur du bien retenue pour calculer les droits de succession ou de donation.
Les frais d’acquisition ne peuvent pas être évalués forfaitairement : ils sont obligatoirement retenus pour leur montant réel et justifié.

L’abattement pour durée de détention

La plus-value bénéficie ensuite d’un abattement pour durée de détention si le bien cédé est détenu, au jour de la vente, depuis au moins 6 ans. Cet abattement est égal à :

  • 2 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e ;
  • 4 % pour chaque année de détention au-delà de la 17e ;
  • 8 % pour chaque année de détention au-delà de la 24e.

La taxation de la plus-value

Après déduction de l’abattement pour durée de détention, la plus-value est taxée à 34,5 % : 19 % d’impôt sur le revenu auxquels s’ajoutent 15,5 % de prélèvements sociaux.
L’impôt est prélevé directement à la source, sur le prix de vente, par le notaire.

Les plus-values immobilières supportent également une surtaxe si leur montant imposable, après l’abattement pour durée détention,
dépasse 50 000 €.
Le taux de cette surtaxe varie de 1 % à 6 %
selon le montant de la plus-value.
Cette surtaxe ne s’applique pas aux terrains à bâtir, ni aux plus-values exonérées d’impôt.

Les plus-values immobilières exonérées d’impôt

Ce sont essentiellement les cas suivants :

  • vente de la résidence principale (il n’y a pas de durée minimale d’occupation) ;
  • vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans ;
  • vente d’un montant inférieur ou égal à 15 000 €.

Nouveautés 2013 :

A partir du 1er septembre 2013, les règles de l’abattement pour la durée de détention changent. Le délai pour bénéficier d’une exonération totale de la plus-value au titre de l’impôt sur le revenu sera ramené de 30 à 22 ans.

L’exonération au titre des prélèvements sociaux interviendrait de manière progressive chaque année et serait totale au bout de 30 ans.

Par ailleurs, un abattement exceptionnel supplémentaire de 25 % s’appliquera aux cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014

Enfin, les abattements pour durée de détention sur les terrains à bâtir seront supprimés.

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