Le guide de l'investissement locatif

 

Des arguments à long terme

Qu’il s’agisse de vous constituer un patrimoine immobilier ou encore de vous assurer une meilleur retraite, l’investissement locatif est une solution à laquelle vous avez raison de penser. Que vous soyez dotés d’une capacité financière importante ou plus modeste, les différentes formules et les nombreux avantages fiscaux proposés vous garantissent de toujours trouver une solution adaptée à vos attentes.

Un patrimoine pour vos enfants

En tant que parent, vous êtes soucieux de garantir à vos enfants le meilleur confort pour l’avenir. En tant qu’investisseur, vous avez d’ailleurs peut-être songé à placer un capital pour eux. Pourquoi ne pas le placer dans l’immobilier ? Vous pourrez ainsi leur transmettre un jour un bien solide et générateur de revenus.

Une meilleure retraite

Se constituer un patrimoine aujourd’hui pour mieux profiter de sa retraite demain est une préoccupation qui nous concerne tous. Grâce aux loyers perçus, l’investissement locatif est un bon moyen de compléter vos ressources à venir.

Informations mises à jour le 1^er février 2011

Des conditions idéales pour se lancer

Des avantages fiscaux indéniables

Afin de redonner de l’élan au logement locatif, la législation favorise les investisseurs. Citons notamment le dispositif Borloo qui permet de déduire de ses revenus fonciers jusqu’à 65 % du prix d’achat. Ou encore les économies d’impôts à réaliser grâce aux déductions forfaitaires ou la possibilité de se créer un déficit foncier. De belles réductions fiscales en perspective.

Des taux d’intérêt historiquement bas

En 10 ans, les taux d’intérêt en France ont enregistré une baisse qui avoisine les 50 %. Un constat qui conduit à privilégier l’emprunt pour acheter.

Une forte rentabilité

Les rendements locatifs sont en hausse grâce à une demande locative soutenue et constante. Cette santé florissante du marché immobilier offre un investissement profitable et pérenne, une alternative intéressante face aux marchés boursiers.

Une nouvelle génération de crédits

Parfaitement adaptés au locatif, ils sont conçus pour rentabiliser au mieux l’investissement.

Informations mises à jour le 1^er février 2011

Maîtrisez le régime général

Dans le cadre d’un investissement locatif, dans le neuf ou l’ancien, les loyers perçus constituent des revenus fonciers imposables au titre de l’impôt sur le revenu. Mais vous pouvez en déduire un certain nombre de charges.

Les charges déductibles en totalité de vos revenus fonciers

• les intérêts et frais liés à vos crédits contractés lors de l’acquisition (frais de dossier, primes d’assurance, frais d’inscription hypothécaire et honoraires du notaire afférents à la rédaction de l’acte hypothécaire) ;
• les frais réels de gérance et de rémunération de gardien ;
• la taxe foncière ;
• la prime d’assurance contre le risque de loyers impayés ;
• les travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation.

Le revenu foncier imposable et le déficit foncier déductible

Si la différence obtenue entre les loyers et les charges foncières est positive, vous obtenez un bénéfice foncier imposable à l'IRPP et assujetti aux prélèvements sociaux (11 %). Si cette différence est négative, vous vous créez un déficit foncier que vous pouvez déduire comme suit :

• la part du déficit correspondant aux intérêts d’emprunt est déductible des seuls revenu fonciers de l’année en cours et des 10 années suivantes ;
• la part du déficit ne provenant pas des intérêts d’emprunt est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an ;
• au-delà de cette limite, le déficit foncier est déductible des seuls revenus fonciers de l’année en cours et des 10 années suivantes.

Le cadre d’application du régime général

Le régime fiscal général est valable pour le neuf comme pour l’ancien. Le logement doit être loué nu pour une durée minimum de 3 ans à compter de l’année de l’imposition. Le montant du loyer est libre ainsi que le choix du locataire. Vous pouvez louer à un membre de votre famille, même s’il fait partie du foyer fiscal. L’inconvénient du régime général, c’est qu’il ne donne pas la possibilité, contrairement au régime Robien, de bénéficier de l’amortissement fiscal du bien.

Informations mises à jour le 1^er février 2011

Dans quel cas passer en micro-foncier ?

Le régime micro-foncier a été créé pour simplifier la vie des propriétaires qui perçoivent moins de 15 000 € de loyers par an. Il s’applique de plein droit. Il est néanmoins possible d’y renoncer.

Une gestion simple

Avec le micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus bruts fonciers, ce à compter de l’imposition des revenus de 2006 (cet abattement était précédemment de 40 %). Cela correspond aux charges estimées. Vous n’avez donc plus de calcul des charges à déduire, ni de formalités à effectuer. Vous faites le total de vos loyers perçus pendant l’année. Vous reportez directement ce montant sur votre déclaration de revenus. L’administration fiscale y appliquera automatiquement l’abattement de 30 %. C’est la simplicité même.

Le micro-foncier est à conseiller aux propriétaires qui n’ont pas ou n’envisagent pas d’avoir de charges foncières importantes (travaux, mensualités de crédit…). En effet, l’application de ce régime ne permet pas de déduire les dépenses faites pour le logement. Ce dispositif ne s’applique pas aux logements bénéficiant d’un avantage fiscal (Robien, Besson, Malraux, Girardin…).

En revanche, il peut s’appliquer aux détenteurs de parts de sociétés de personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI, SCPI…), qui par ailleurs, louent à titre personnel des immeubles nus, à condition que la somme des loyers bruts perçus à titre personnel et de la quote-part des recettes de la société leur revenant, n’excède pas 15 000 €. Les propriétaires placés de plein droit sous le régime du micro-foncier peuvent néanmoins opter pour le régime général d'imposition (imprimé 2044) pour une période de 3 ans renouvelable.

Exemple comparatif entre régime général et micro-foncier

Carole et François B. achètent à crédit un 4 pièces en province qu’ils louent 650 € par mois. La première année, ils font réaliser des travaux d’amélioration pour 3 000 €. Ils ont contracté un emprunt au titre duquel ils peuvent déduire la première année 3 353 € d’intérêts.

En régime micro-foncier, leur revenu foncier net s’établit comme suit :

Revenu foncier brut : 650 € x 12 = 7 800 €
7 800 € - abattement forfaitaire de 30 % :
7 800 € x 30 % = 2 340 €
7 800 € - 2 340 € = 5 460 €
Soit un revenu foncier net de 5 460 € qu’ils intégreront à leur revenu imposable.

En régime général, leur revenu foncier net s’établit comme suit :

Revenu foncier brut : 650 € x 12 = 7 800 €
7 800 € - montant de travaux soit 3 000 € = 4 800 €
4 800 € - montant des intérêts d’emprunt payés soit 3 353 € = 1 447 €
Leur revenu foncier net sera alors de 1 447 €.

Ils ne devront donc réintégrer que 1 447 € à leur revenu imposable.

Conclusion : Si vos charges foncières sont importantes, pensez à privilégier le régime général.

Informations mises à jour le 1^er février 2011

Les incitations de la loi Robien et « Robien recentré »

Ce dispositif fiscal est conçu pour relancer l’investissement locatif en France et lutter contre la pénurie des logements à louer. Il s’applique :

• aux logements neufs destinés à la location non meublée à usage d’habitation principale
• aux logements vétustes faisant l’objet de travaux de réhabilitation
• à l’acquisition de parts de SCPI

Dans la mesure où les propriétaires respectent un plafond de loyer, ils bénéficient d’avantages fiscaux. Les biens acquis depuis le 3 avril 2003 et ce, jusqu’au 30 août 2006 sont soumis au régime dit « Robien ». La loi du 13/07/2006 portant engagement national pour le logement a réformé le dispositif pour les biens acquis à compter du 01/09/2006. On parle désormais du « Robien recentré ».

Le cadre imposé par le dispositif

Pour le neuf

Il concerne les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement. On précise que par logements neufs, il convient d’entendre ceux qui n’ont jamais été habités ni utilisés avant leur acquisition. Un logement loué nu, dans une résidence de retraite ou pour étudiant, peut bénéficier de ce dispositif. En revanche, un logement en résidence hôtelière ou de tourisme s’en voit exclu. Le dispositif exige du propriétaire bailleur l’engagement que le loyer n’excède pas un certain plafond et que le logement soit loué en résidence principale pendant au moins 9 ans.

Pour l’ancien

Il concerne uniquement les logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues par la loi SRU, et devant faire l’objet de travaux de réhabilitation fixés par décret. Un état descriptif effectué avant le début des travaux, et réalisé par un professionnel, doit prouver qu’au moins quatre caractéristiques majeures du logement font qu’il n’est pas décent (par exemple : l’absence d’installations sanitaires, le dispositif de chauffage, la ventilation et la présence d’infiltrations d’eau). Après les travaux de réhabilitation, un second état descriptif établi par un professionnel doit attester que les équipements et le confort du logement sont équivalents à ceux d’un logement neuf. Les caractéristiques et les performances techniques que doit présenter le logement après les travaux de réhabilitation sont précisées par un arrêté du 19/12/2003. Le bailleur doit s’engager à louer le logement en résidence principale au moins 9 ans, en respectant le plafond de loyer fixé par décret.

Les avantages du dispositif

Une fiscalité avantageuse

Concernant les biens acquis jusqu’au 30/08/2006 : le taux de la déduction au titre de l’amortissement du bien peut aller jusqu’à 65% du prix d’acquisition dans le neuf et jusqu’à 65% du prix d’acquisition augmenté des travaux pour les logements réhabilités.

Ainsi l’acquéreur peut déduire de ses revenus fonciers :

• 8% du prix d’achat par an les 5 premières années,
• puis 2,5% l’an les 4 années suivantes.

A l’issue des 9 ans, et sous réserve de respecter les conditions du dispositif Robien, il est encore possible de continuer d’amortir 2,5% par an pendant 6 ans.

Concernant les biens acquis à compter du 01/09/2006 « Robien recentré »: la possibilité d’amortissement du bien est ramenée à 50% et limitée à 9 ans au maximum, soit :

• 6% pendant 7 ans
• puis 4% pendant 2 ans.

Des revenues sécurisés

Les propriétaires bailleurs optant pour le dispositif Robien bénéficient d’une garantie gratuite contre les loyers et charges impayés, en cas de chômage de l’occupant ou d’une diminution de 30% de ses revenus. Cette sécurité est limitée à 3 ans avec un montant maximum de 9 mois de loyers et de charges. Ils peuvent également percevoir directement l’allocation logement éventuelle du locataire.

Plafonds des loyers au m2 par région (Cf. Tableau)

Les plafonds sont différents entre le dispositif Robien dans sa version initiale et le dispositif "Robien recentré". Pour ce dernier, la zone B est scindée en 2 zones B1 et B2 :

• La zone B1 comprend les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, ainsi que les villes d’Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle et Saint-Malo, le pourtour de la Côte d’Azur, la Corse et les départements d’Outre-Mer.

• La zone B2 comprend le reste de la zone B.

  

Pour l’ancien

Une déduction de 26% s’applique aux revenus fonciers des logements acquis depuis le 01/01/2006 dans le cadre du régime Robien. Ces logements sont donnés en location à des organismes d’aide au logement des personnes défavorisées. La location doit satisfaire à des conditions de loyers et de ressources.

Pouvoir louer à un membre de sa famille

Le propriétaire peut disposer de son bien, en cas de besoin, pour le louer à un membre de sa famille sans perdre son avantage fiscal. Il continue à bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement, à condition que le locataire ne soit pas membre du foyer fiscal. Il y a alors signature d’un bail écrit et versement d’un loyer respectant les modalités du dispositif.

Exemple chiffré “Robien Recentré” pour les logements anciens réhabilités

Vous achetez un 2 pièces de 25 m2, en très mauvais état, en région parisienne, d’une valeur de 60 000 € (y compris frais annexes). Vous effectuez des travaux de réhabilitation importants pour un montant de 20 000 €. Vous vous engagez à louer le logement pendant 9 ans à un loyer maximum de 497,25 € (25 m2 x 19,89 € par mois).

Vous pouvez déduire 4 800 € de vos revenus fonciers imposables chaque année pendant 7 ans, puis 3 200 € chaque année les 2 années suivantes. Au bout de 9 ans, vous avez donc déduit 40 000 €.

Calcul des revenus fonciers la première année :

• Loyer annuel 5 967 € (loyer pratiqué = loyer plafond 497,25 € x 12)
• Amortissement - 4 800 € (80 000 € x 6 %)
• Intérêts d’emprunt - 3 449 € (hypothèse pour un crédit de 80 000 € sur 15 ans, coût total : 32 204 € - TEG 4,80% assurance et frais inclus).
• Autres charges - 220 € (hypothèse)
• Déficit - 2 502 €
• Le déficit foncier est égal à 2 502 €. Il est intégralement déductible de votre revenu imposable.

Informations mises à jour le 1^er février 2011

Le dispositif "Borloo Populaire"

Ce nouveau dispositif, créé par la loi du 13/07/2006 portant engagement national pour le logement, s’inscrit en complément du régime « Robien recentré » détaillé ci-dessus. Il s’applique aux biens acquis à compter du 01/09/2006. Le bailleur qui souhaite bénéficier de ce dispositif devra respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire.

Le cadre imposé par le dispositif

Les logements concernés sont ceux du régime Robien (neuf et ancien réhabilité).

Les avantages du dispositif

• d’amortir jusqu’à 65% du prix d’acquisition, soit : 6% pendant 7 ans, puis 4% pendant ans, puis 2,5% pendant 6 ans,
• de bénéficier d’une déduction forfaitaire de 30% sur ses revenus bruts fonciers.

Les plafonds de loyers et de ressources

Ils sont fixés par décret et utilisent le même découpage de zones que pour le “Robien recentré” (A, B1, B2, C).

La possibilité de louer à un membre de sa famille

Le propriétaire bénéficiant du régime "Borloo populaire" depuis au moins 3 ans, peut disposer de son bien en cas de besoin pour le louer à un ascendant ou un descendant. Cette mise à disposition ne peut excéder 9 ans. L’avantage fiscal est alors supprimé sur la même période.

Cas particulier pour les logements anciens sans travaux

Pour les logements anciens (non réhabilités) donnés en location à compter du 01/10/2006 dans le cadre d’une convention définie par l’agence nationale de l’habitat (Anah), les bailleurs peuvent bénéficier, sous certaines conditions, d’une déduction égale à 30% ou 45% des revenus bruts fonciers. Les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont plafonnés.

Informations mises à jour le 1^er février 2011

Le nouveau dispositif "Loi Scellier"

Ce nouveau dispositif est entré en vigueur depuis le 1er janvier 2009 et sera valable jusqu’au 31 décembre 2012. Ce nouveau régime fiscal permet aux investisseurs, contribuables domiciliés en France, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Il est destiné à remplacer les régimes Borloo et Robien à compter de 2010. Il s’applique si :

• vous faites construire ou vous achetez un bien neuf pour le louer pendant 9 ans comme résidence principale avec, un loyer plafonné.
• vous réalisez votre opération dans une zone présentant une demande de logement importante (zones A, B1 et B2). Les investissements en zone C sont exclus.

Ce nouveau dispositif met à votre disposition deux options :

• L’option « Scellier » qui consiste en une réduction d’impôt répartie sur neuf ans. Vous vous engagez alors à respecter des plafonds de loyers en fonction de la zone géographique du logement.
• L’option « Scellier intermédiaire » avec une réduction d’impôt qui peut être prolongé au-delà de neuf ans pendant trois ou six ans et à laquelle s’ajoute une déduction spécifique sur les revenus de 30 % du montant du loyer. Vous vous engagez alors à louer votre logement dans le secteur intermédiaire, c'est-à-dire dans les conditions de loyers et de ressources du locataire fixés par un décret.

Le cadre imposé par le dispositif

Les logements concernés sont :

• les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 (promesse de vente signée après le 1er janvier 2009) ;
• Les logements construits et ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, sous réserve que la construction soit achevée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de cette demande ;
• Les locaux affectés à un autre usage que l’habitation acquise entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et transformés en logements, sous réserve que les travaux de transformation soient achevés au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de cette acquisition ;
• Les logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence (décret du 30.1.02), acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, avec réalisation de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles de logements neufs (arrêté du 19.12.03 : JO du 21.12.03).
• les locaux inachevés acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, achevés par le propriétaire du bien, sous réserve que l’achèvement intervienne au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle du dépôt de la demande de permis de construire ou par exception le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local.

La réduction d’impôt n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux normes imposées par la législation.

Vos obligations :

La réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement :

• de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.
• l’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure ;
• les loyers ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret outre, en secteur intermédiaire, à un locataire sous plafonds de ressources.
• un seul logement par an accordé et le plafond d’investissement retenu est de 300 000 €.

Les avantages du dispositif

La réduction « Scellier » s’applique dès la première déclaration de revenus suivant votre investissement peu importe l’option que vous retiendrez dans la limite d’un seul logement par an.

Avantage communs aux deux options :

• réduction d’impôt de 25% sur le prix de revient du logement plafonné à 300 000 € répartis sur 9 ans pour les logements acquis ou construits en 2009/2010 ou une réduction d’impôt de 20% sur le prix de revient du logement pour les logements acquis ou construits en 2011/2012.
• chaque contribuable est traité de la même manière, quelle que soit sa tranche marginale d’imposition.
• si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des six années suivantes.

Quelles différences entre les deux options ?

L'option Scellier

L'option Scellier Intermédiaire

> pas de plafond des ressources des locataires > location possible à un membre de la famille, ascendant, descendant, à condition que ce dernier soit détaché du foyer fiscal

> lorsque le logement reste loué après la période d’engagement de location de 9 ans, réduction d’impôt annuelle supplémentaire de 2% du prix de revient du logement pendant 3 ans. Prolongeable une fois, sous réserve de louer le logement à des locataires sous plafonds de ressources et à respecter des plafonds de loyers, soit 12% de réductions d’impôts supplémentaires > une déduction spécifique sur les revenus : 30% d’abattement sur les loyers perçus, sous réserve de louer le logement à des locataires sous plafonds de ressources et à respecter des plafonds de loyers > impossibilité de louer à un membre de la famille, ascendant, descendant, même détaché du foyer fiscal

Les différents plafonds imposés par la loi

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Scellier, il faut obligatoirement que l’investissement locatif soit réalisé dans une zone éligible au dispositif Scellier à savoir :

• Zone A : Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte d'Azur (littoral Hyères-Menton), le Genevois français ;
• Zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, ainsi que les villes d’Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle et Saint-Malo, le pourtour de la Côte d'Azur, les DOM, la Corse.
• Zone B2 : le reste de la zone B c'est-à-dire les agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres communes chères situées aux franges de l’agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières.

Plafonds de loyer :

Si vous concluez le bail de location en 2009, les plafonds de loyers mensuels (hors charges) sont les suivants :

Plafonds de loyers mensuel en €/m²	Zone A	Zone B1	Zone B2
Option Scellier	21.65 €	15.05 €	12.31 €
Option Scellier intermédiaire	17.33 €	12.04 €	9.85 €

Plafonds de ressources :

Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt établi au titre de l’avant-dernière année précédent celle de la signature du bail.

Si vous concluez le bail de location en 2009, le revenu fiscal de référence de l’année 2007 du foyer locataire doit être inférieur aux plafonds de ressources suivants :

Plafond de ressources – option scellier intermédiaire	Zone géographique du logement
Composition du foyer locataire	Zone A (en €)	Zone B1 (en €)	Zone B2 (en €)
Personne seule	43 753	32 499	29 791
Couple	65 389	47 725	43 749
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	78 602	57 135	52 374
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	94 153	69 146	63 384
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	111 459	81 156	74 394
Option Scellier intermédiaire	125 421	91 544	83 916
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième	+ 13 979	+ 10 398	+ 9 531

Exemples chiffrés selon l’option choisie :

OPTION SCELLIER :

• Acquisition en 2009

  Vous achetez un appartement d’une valeur de 160 000 € que vous mettez en location en septembre 2009. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt d’un montant total de 40 000 € (prix de revient du bien x 25%) répartie sur 9 ans soit 4 444 € par an (réduction d’impôt de 40 000 € / 9 ans).

• Acquisition en 2011

  Un investissement identique de 160 000 € permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 32 000 € (prix de revient du bien x 20%) répartie sur 9 ans soit 3 556 € par an (réduction d’impôt de 32 000 / 9 ans).

OPTION SCELLIER INTERMEDIAIRE :

Pour bénéficier des avantages supplémentaires de cette option, vous devez respecter des plafonds de ressources des locataires imposées par la loi et prolonger la durée de location au-delà de 9 ans par période de 3 ans renouvelable une fois.

• Acquisition en 2009

  Vous achetez un appartement d’une valeur de 160 000 € que vous mettez en location en septembre 2009. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt d’un montant total de 40 000 € (prix de revient du bien x 25%) répartie sur 9 ans soit 4 444 € par an (réduction d’impôt de 40 000 € / 9 ans).

  Si la location se poursuit au-delà de la 9ème année, pour trois ou six ans supplémentaires, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire de 2 % par an. Cette réduction peut atteindre 19 200 € sur 6 ans (prix de revient du bien x 12%) soit 3 200 € supplémentaire par an pendant 6 ans.

• Acquisition en 2011

  Un investissement identique de 160 000 € permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 32 000 € (prix de revient du bien x 20%) répartie sur 9 ans soit 3 556 € (réduction d’impôt de 32 000 € / 9 ans).

  Si la location se poursuit au-delà de la 9ème année, pour trois ou six ans supplémentaires, vous bénéficiez de la réduction d’impôt supplémentaire comme indiqué ci-dessus.

Informations mises à jour le 1^er février 2011

Ce qu'il reste à la loi Besson dans l’ancien

La loi Besson concerne seulement les logements anciens à l’exception de ceux qui font l’objet d’une réhabilitation, soumis alors au régime Robien. A compter du 01/10/2006, il ne sera plus possible d’opter pour ce dispositif. Il demeure néanmoins en vigueur pour les contribuables qui y sont actuellement soumis.

Le cadre imposé par le dispositif

Pour bénéficier de ce dispositif, le logement doit être loué nu au titre de la résidence principale au moins 6 ans. Le montant des ressources du locataire ainsi que le montant des loyers sont plafonnés par décret.

La sécurité des loyers

Le dispositif prévoit une garantie gratuite contre les loyers et charges impayés.

La possibilité de louer à un membre de sa famille

Le propriétaire bénéficiant du régime Besson depuis au moins 3 ans peut disposer de son bien en cas de besoin pour le louer à un ascendant ou un descendant. Cette mise à disposition ne peut excéder 9 ans. L’abattement forfaitaire est alors supprimé sur la même période.

Informations mises à jour le 1^er février 2011

Le cas particulier des travaux (autres que réhabilitation) réalisés dans des logements touristiques

Si vous réalisez des travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation ou d’amélioration entre le 01/01/2005 et le 31/12/2010 dans certains logements touristiques, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt (distincte de l’avantage fiscal « Demessine »), sous certaines conditions (durée de location…).

Les biens concernés sont les suivants :

• logements situés dans une résidence de tourisme implantée dans une zone de revitalisation rurale ;
• logements anciens donnés en location en qualité de meublés de tourisme (gîtes) et situés dans une zone de revitalisation rurale ;
• logements anciens situés dans un village résidentiel de tourisme inclus dans le périmètre d’une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisir (ORIL).

La réduction d’impôt est égale à 20 % du montant des dépenses pour les deux premiers types de biens, et 40 % du montant des dépenses pour le troisième, dans la limite de 50 000 € si vous vivez seul et 100 000 € si votre couple est soumis à imposition commune. Elle est accordée au titre de l’année du paiement des dépenses.

Informations mises à jour le 1^er février 2011

L’investissement Outre-mer

La loi de programme pour l’Outre-mer du 21/07/ 2003 assouplit le régime d’aide fiscale en faveur de l’investissement immobilier outre-mer (Loi Girardin, anciennement Pons et Paul).

Conçu pour favoriser, dans les Dom-Tom et les collectivités territoriales de Mayotte et Saint Pierre et Miquelon, l’acquisition ou la construction de logements neufs ou la souscription de parts ou d’actions de sociétés immobilières dont l’objet est de construire des logements neufs, ce nouveau dispositif s’applique aux investissements ou souscriptions réalisés depuis le 21/07/2003.

L’investissement outre-mer présente des avantages différents selon les situations suivantes :

Vous investissez dans le logement pour une résidence principale ou locative

Quels investissements concernés ?

Acquisition ou construction de logements neufs, souscription de parts ou d’actions de société de construction de logements neufs, souscription au capital de SCPI ou de sociétés spécialisées (Sofiom), travaux de réhabilitation de logements anciens achevés depuis plus de 40 ans (sont considérés comme travaux de réhabilitation des travaux de modification ou de remise en état du gros oeuvre ou des travaux d’aménagement interne qui, par leur nature, équivalent à de la reconstruction, ainsi que les travaux d’amélioration qui leur sont indissociables).

Quel avantage fiscal ?

Le montant des investissements éligibles à la réduction d’impôt est plafonné à 1 866 € HT par m2 de surface habitable. Ce plafond est réévalué chaque année en fonction de l’indice Insee du coût de la construction.

La réduction d’impôt sur le revenu est étalée sur 10 ans (à compter de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure) pour les acquisitions ou constructions de logements affectés à l’habitation principale, et sur 5 ans dans les autres cas.

La base annuelle de calcul est donc égale à :

• 10 % des sommes effectivement payées au 31 décembre de l’année pour les investissements dans des logements affectés à l’habitation principale ;
• 20 % dans les autres cas.

Le taux de la réduction d’impôt applicable à cette base annuelle est de :

• 25 % lorsque le logement est affecté à l’habitation principale du contribuable ;
• 40 % pour les logements loués sans condition de ressources et de loyers (secteur libre).

Le taux de la réduction est majoré de 4 points lorsque des travaux d’équipement de production d’énergie renouvelable sont réalisés.

Quelles conditions ?

Concernant les investissements pour une résidence principale ou locative : le logement doit être affecté à l’habitation principale du propriétaire ou d’un locataire pendant 5 ans au moins (ou les parts conservées pendant 5 ans au moins).

Vous investissez dans le secteur locatif intermédiaire

Quel avantage fiscal ?

La base annuelle de la réduction est égale à 20 % des sommes effectivement payées. Le taux de la réduction d’impôt applicable à cette base est égal à 50 % du prix d’acquisition (honoraires, commission et droits de mutation compris). La réduction est étalée sur 5 ans à raison de 10 % par an.

Quelles conditions ?

Le logement doit être loué pendant 6 ans à des personnes qui en font leur habitation principale (ou les parts conservées pendant 6 ans)..

Vous investissez dans le secteur productif

Ce sont les investissements productifs en logements neufs réalisés dans le cadre d’une entreprise, d’une société soumise au régime fiscal, d’une société de personnes ou d’un groupement exerçant une activité agricole ou une activité industrielle, commerciale ou artisanale, relevant par nature des BIC. Seuls les secteurs économiques exclus de l’avantage fiscal sont désormais définis par la loi.

Quel avantage fiscal ?

Le taux de la réduction d’impôt est égal à 60 % du montant HT des investissements productifs, diminué de la fraction de leur prix de revient financée par une subvention publique. Il est pratiqué au titre de l’année au cours de laquelle l’investissement est réalisé. Cette réduction d’impôt s’impute en totalité sur l’IR dû au titre de l’année au cours de laquelle l’investissement est réalisé, que le contribuable participe directement ou non à l’exploitation de l’activité. Si le montant de la réduction excède l’impôt dû, cet excédent constitue une créance sur l’État. Il peut être utilisé pour le paiement de l’impôt sur le revenu dû au titre des 5 années suivantes. À l’expiration de cette période, la fraction non utilisée de la créance sera remboursée dans la limite d’un montant d’investissement de 1 525 000 €.

Informations mises à jour le 1^er février 2011

Les avantages des autres montages fiscaux

Bien que le dispositif Robien soit très avantageux, il se peut que d’autres paramètres motivent votre investissement. Voici, parmi les nombreux montages fiscaux existants, ceux que l’on rencontre le plus couramment.

La location en meublée

On distingue le statut de loueur professionnel ou non professionnel.

La qualité de loueur professionnel (LMP) est reconnue aux personnes qui sont inscrites au registre du commerce et des sociétés et qui réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles ou retirent de l’activité de loueur 50 % au moins de leur revenu.

Sont donc considérés comme non professionnels (LMNP) :

• les personnes qui ne sont pas inscrites au registre du commerce et des sociétés ;
• les personnes inscrites au registre du commerce et des sociétés qui réalisent moins de 23 000 € de recettes annuelles.

En tant qu’activité commerciale, la location en meublé est imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.

Les loueurs ont le choix entre 3 régimes fiscaux.

• Le régime des micro-entreprises (ou micro-BIC).

  Il s’applique en cas de recettes inférieures à 76 300 € et permet un abattement fiscal de 68 % (au lieu de 72 % précédemment) sur les revenus locatifs. Les formalités sont réduites. Les contribuables portent directement le montant de leurs revenus locatifs sur leur déclaration et c’est l’administration qui calcule le bénéfice net imposable.

• Le régime du bénéfice réel simplifié.

  Il s’applique en cas de recettes comprises entre 76 300 et 763 000 €. L’option pour ce régime est irrévocable pendant 5 ans. Elle permet d’imputer la totalité des déficits soit sur l’ensemble des revenus (pour le loueur professionnel), soit sur les bénéfices des activités locatives des 5 années suivantes (pour le loueur non professionnel). Ce régime donne lieu à des formalités plus complexes (établissement d’un bilan, d’un compte de résultat simplifié, etc.).

• Le régime du bénéfice réel normal.

  Il s’applique en cas de recettes comprises entre 76 300 et 763 000 €. L’option pour ce régime est irrévocable pendant 5 ans. Elle permet d’imputer la totalité des déficits soit sur l’ensemble des revenus (pour le loueur professionnel), soit sur les bénéfices des activités locatives des 5 années suivantes (pour le loueur non professionnel). Ce régime donne lieu à des formalités plus complexes (établissement d’un bilan, d’un compte de résultat simplifié, etc.).

La loi Malraux

Si vous souhaitez investir en secteur sauvegardé (immeuble présentant un caractère historique ou esthétique justifiant sa conservation et sa restauration) ou en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysagé et réaliser d’importants travaux aboutissant à la restauration complète du bien avec l’agrément de l’architecte des Bâtiments de France, vous êtes donc concerné par la loi Malraux. Ce régime permet de déduire des revenus fonciers le montant des travaux et des intérêts d’emprunt sans limitation. Le déficit foncier qui peut en résulter est à son tour déductible de votre revenu global sans aucune limitation (à l’exception du déficit provenant des intérêts d’emprunt). Vous devez vous engager à louer les locaux nus pendant 6 ans minimum.

La loi Demessine

Les logements neufs ou réhabilités situés en résidence de tourisme classée dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) ou dans le périmètre d’intervention d’un établissement public chargé de l’aménagement d’une agglomération nouvelle sont fiscalement régis par la loi Demessine. Si vous souhaitez investir, vous devez louer le logement nu pendant 9 ans à l’exploitant de la résidence de tourisme pour bénéficier fiscalement d’un amortissement de 25 % du prix d’acquisition du logement ou de 20 % des dépenses en cas de réhabilitation, étalé sur 9 ans, dans la limite de 50 000 € pour une personne seule et de 100 000 € pour un couple marié. Le remboursement de la TVA est possible sous certaines conditions.

Informations mises à jour le 1^er février 2011

Pourquoi financer votre bien grâce à un emprunt ?

Par définition, l’investissement locatif va vous rapporter un loyer mensuel. Pour ceux qui disposent de peu d’apport, cela allège l’effort de trésorerie lié au remboursement de crédit. Même pour ceux qui ont des disponibilités, le recours à l’emprunt est recommandé. La déduction fiscale de la totalité des intérêts est en effet ouverte à tous, sous certaines conditions. Le plus de Cetelem, c’est justement de financer votre investissement de manière personnalisée tout en optimisant les avantages dus à la fiscalité.

Pourquoi financer votre bien grâce à un emprunt ?

Même si vous disposez d’un apport de capital important, les spécialistes vous conseilleront souvent de recourir à l’emprunt. Pourquoi ? Parce que cela vous permet de déduire de vos revenus bruts fonciers la totalité des intérêts versés et les frais annexes pendant toute la durée de votre crédit. Deux types de financement existent pour répondre à toutes les attentes : le crédit amortissable et le crédit in fine.

Informations mises à jour le 1^er février 2011

Les avantages des autres montages fiscaux

Les caractéristiques du Crédit Amortissable

On distingue le statut de loueur professionnel ou non professionnel.

Le crédit amortissable est le crédit classique, dont les mensualités comprennent une part de capital, une part d’intérêts et l’assurance.

L’avantage principal d’une formule en amortissable, c’est la souplesse qu’elle vous apporte tout au long de votre crédit. Ainsi, vous pouvez l’adapter selon les évolutions de votre vie.

Les caractéristiques du Crédit In Fine

Dans un crédit in fine, votre mensualité ne comprend que des intérêts et vous ne remboursez le capital emprunté qu’à la fin du crédit, en une seule fois. L’astuce consiste à vous faire souscrire, parallèlement au financement, un contrat d’assurance-vie sur lequel vous placez votre épargne afin de rembourser à terme le capital emprunté. Vous pouvez procéder à un versement unique ou à des versements périodiques (mensuels, trimestriels…). Leur montant est calculé de telle sorte que l’épargne ainsi constituée rembourse le capital emprunté.

Ce type de financement permet de déduire la totalité des mensualités de votre revenu foncier et de profiter d’économies d’impôt importantes. Au bout de 8 ans, les intérêts capitalisés de l’assurance vie bénéficient d’un abattement annuel de 4 600 e pour une personne seule ou 9 200 e pour un couple marié. Sur option du contribuable, le bénéfice restant est soumis soit à l’impôt sur le revenu, soit au prélèvement libératoire de 7,5 %. En cas de décès de l’assuré, ce montage offre les avantages liés à l’assurance vie pour les droits de succession des bénéficiaires.

Protection des proches renforcées

Avec cette formule de financement, vous bénéficiez d’une double garantie, celle de l’assurance du crédit et celle de l’assurance vie. En cas de décès, vos proches n’auront rien à solder pour le crédit. En plus, les sommes reçues par chaque bénéficiaire du contrat d’assurance vie sont assujetties à un prélèvement fiscal de 20 % uniquement sur les montants excédant 152 500 €.

Des mensualités plus légères

Des mensualités plus légères Si vous disposez déjà d’un contrat d’assurance vie, vos efforts de trésorerie pourront être moins élevés en crédit in fine qu’en amortissable.

Le conseil Cetelem :

Pour un premier investissement locatif, il est recommandé de faire un crédit amortissable. Cependant, si vous avez déjà investi, préférez un crédit in fine qui vous permet de réduire vos revenus fonciers, voire de créer un déficit foncier.

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Les avantages des crédits Cetelem

En tant que spécialiste du crédit immobilier, Cetelem a conçu des crédits s’adaptant aux différents cas de figure qui peuvent se produire d’un bout à l’autre de votre crédit, avec une souplesse maximum. Que vous achetiez dans le neuf ou dans l’ancien, avec ou sans travaux, c’est un gage de tranquillité pour vous qui souhaitez investir.

Les avantages du Crédit Amortissable Cetelem

Dans un crédit amortissable, la mensualité comprend une part d’intérêts, une part de capital et l’assurance. Chez Cetelem, il vous permet de financer votre investissement sur des durées allant jusqu’à 35 ans. Et si vous souhaitez maîtriser votre budget du mieux possible, Cetelem vous propose un crédit à taux révisable et à mensualités constantes.

Des échéances qui évoluent au rythme de vos loyers

En choisissant un crédit amortissable, vous avez la possibilité de moduler vos échéances. Cela signifie concrètement que vous pouvez les ajuster par rapport au montant des loyers que vous percevez pour rembourser plus et réduire éventuellement la durée et le coût de votre crédit. Ainsi, au terme des 12 premiers mois de votre crédit, vous pouvez à tout moment augmenter votre mensualité jusqu’à 30% du montant de la mensualité précédente. Vous pouvez renouveler cette opération tous les ans. Ensuite, vous pouvez également diminuer votre mensualité, si cette dernière ne devient pas inférieure à celle de départ et si la durée initialement prévue du crédit n’est pas rallongée.

Pouvoir faire face à un imprévu

En cas de dépense exceptionnelle, de coup de coeur, de loyer en retard ou de travaux, Cetelem a créé 5 Jokers. Ce service vous permet, dès la deuxième année de crédit, de reporter votre mensualité sans avoir aucune justification à donner. Vous devez juste prévenir Cetelem un mois à l’avance, verser uniquement la prime d’assurance de votre crédit et respecter un délai de 12 mois minimum entre chaque Joker. La mensualité ainsi suspendue est alors reportée en fin de crédit sans frais.

Les avantages du Crédit In Fin

Un financement plus souple avec LOCATIF ACTIF

Avec Cetelem, vous avez le pouvoir de faire évoluer aussi votre crédit in fine pour saisir toutes les opportunités qui se présentent. Ainsi, grâce à Locatif Actif, vous disposez d’options que vous pouvez décider, dans les 2 dernières années de votre crédit, d’utiliser ou non.

Vous pouvez ainsi transformer votre crédit in fine en amortissable, ou bien choisir de rembourser tout ou partie de votre crédit. Et saisir une nouvelle opportunité d’investissement. Au contraire, si votre formule in fine reste la plus avantageuse, vous pouvez également choisir de prolonger de 5 ans votre crédit par rapport à la durée initialement prévue, et continuer ainsi à profiter des avantages fiscaux. Avec Cetelem, il est possible de souscrire votre crédit in fine sur une durée allant de 8 à 20 ans. Vous pouvez ainsi, si vous le souhaitez, alléger la prime périodique de votre contrat d’assurance vie en optant pour une durée plus longue.

Locatif Actif existe aussi en version “capée” pour profiter de la souplesse du taux révisable, tout en sécurisant vos mensualités. Ainsi, durant les 9 premières années, le taux de votre crédit ne pourra augmenter de plus de 2%.

Les services associés aux crédits Cetelem

Que vous choisissiez un crédit amortissable ou in fine, Cetelem vous propose des Services Plus.

Payer ses échéances à l’arrivée du locataire

Pour ne commencer à payer vos échéances qu’après la mise en location du bien, Cetelem vous propose de différer tout ou partie de vos mensualités pendant une durée allant jusqu’à 36 mois (lors de la période des travaux ou de la construction). Une façon pour vous de rembourser selon vos disponibilités, sous réserve de l’accord de Cetelem.

aciliter sa trésorerie

Pour vous permettre de faire coïncider le prélèvement de votre échéance avec le loyer perçu, Cetelemvous offre la possibilité de choisir votre date de prélèvement entre le 1er et le 30 du mois.

Réaliser des économies

Chez Cetelem, même si vous achetez en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), vous pouvez commencer à amortir l’intégralité de votre capital dès le départ, puisque contrairement à d’autres, nous ne vous faisons pas payer d’intérêts intercalaires (prélevés sur les déblocages de fonds successifs).

Les placements immobiliers « Papiers »

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Ce patrimoine peut être diversifié : locaux d’habitation ou industriels, bureaux, boutiques et locaux commerciaux.

Les Société Immobilières d’Investissement (SII)

Les Sociétés Immobilières d’Investissement font construire et louent des immeubles dont les 3/4 sont des appartements. Elles peuvent être cotées en Bourse.

Les Sociétés Immobilières pour le Commerce et l’Industrie (SICOMI)

La fonction des Sociétés Immobilières pour le Commerce et l’Industrie est d’acquérir des immeubles professionnels et de les louer en location simple ou en crédit-bail. Elles peuvent être cotées en Bourse et dans ce cas, leurs titres sont considérés comme des "titres de rendement".

Informations mises à jour le 1^er février 2011

Les relations entre vous et votre locataire

Certains détails concrets peuvent s’avérer déterminants, Cetelem est là pour vous les rappeler. En tant que propriétaire, le fait de disposer d’un locataire fiable c’est la garantie de percevoir vos loyers correctement. Pour le trouver, vous pouvez avoir recours à des professionnels ou non :

• soit vous vous adressez à un professionnel de l’immobilier. Dans ce cas, c’est lui qui va se charger de la recherche et de la sélection de votre locataire jusqu’à l’établissement du bail. Il peut même, si vous le souhaitez, prendre en charge la gestion de votre bien pendant la durée du bail ;
• soit vous décidez de trouver par vous-même. Faites alors appel à votre entourage familial, à vos relations professionnelles ou bien passez une annonce. La recherche vous coûtera moins cher mais vous bénéficierez de moins de garanties.

Quel dossier demander aux candidats ?

Si vous effectuez la recherche seul, exigez de chaque candidat à la location qu’il vous fournisse différents renseignements et compilez-les pour effectuer votre sélection. Vous êtes en droit de lui demander sa situation familiale et professionnelle, ses trois derniers bulletins de salaire, son dernier avis d’imposition, ses dernières quittances de loyer, etc. Si vous êtes confronté à un jeune candidat, vous pouvez envisager de demander en plus une caution, solidaire ou non, de ses parents. Attention, pour plus de sécurité, le loyer que vous demandez ne doit pas dépasser environ un tiers de ses ressources.

Que doit contenir votre bail ?

La location d’un bien meublé et la location saisonnière répondent à des contrats particuliers. Dans la plupart des cas, vous allez louer votre logement vide de tout meuble et pour une longue durée. Votre bail est alors réglementé par la loi du 06/07/1989. Celle-ci prévoit que votre bail comporte un certain nombre de mentions, obligatoires ou non.

Voici les principales :

• le prix du loyer. Pour un logement neuf, vous pouvez le fixer librement. Dans l’ancien, sauf exception, vous devez vous référer aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Dans le cadre des régimes Robien et Besson (statut de bailleur privé conventionné), vous êtes obligé de respecter un montant plafonné par mètre carré ;
• la durée minimale de location est tacitement reconductible par période de 3 ans, pour les bailleurs personnes physiques.

Différentes clauses facultatives peuvent être intéressantes à envisager :

• l’indexation annuelle de votre loyer sur l’indice de révision des loyers (applicable depuis le 01/01/2006). Ainsi, le loyer sera automatiquement réévalué sans que vous ayez à entreprendre de nouvelles démarches auprès de votre locataire ;
• la résiliation de plein droit de la location en cas de non paiement du loyer et des charges ;
• l’état des lieux à établir, avec ou sans professionnel, signé par votre locataire, vous évitera tout désaccord en fin de bail ;
• le dépôt de garantie que vous pouvez déterminer vous même et qui correspond généralement à un ou plusieurs loyers.

Comment répartir les charges durant le bail ?

Tout logement est soumis à de multiples charges et impôts. Vous ne pouvez bien sûr pas en faire supporter la totalité à votre locataire. Le paiement en est réparti par la loi entre vous et lui. En tant que propriétaire, vous devez vous acquitter de :

• l’impôt foncier, dont le taux varie suivant la localisation de votre bien ;
• les grosses réparations à l’intérieur du logement : réfection d’un chauffage individuel, changement d’un appareil sanitaire, etc. ;
• les frais relevant du maintien en bon état des parties communes, en cas de copropriété, telles que l’ascenseur, les façades, etc. ;
• les honoraires du gérant, s’élevant de 6 à 8 % du loyer mensuel, si vous avez confié la gestion de votre bien à un professionnel.

De son côté, votre locataire doit régler :

• la taxe d’habitation ;
• le coût des réparations liées à l’entretien courant, sauf si elles sont dues à la vétusté ou à un cas de force majeure (remplacement de prises de courant ou de vitres cassées, dégorgement de canalisation, etc.);
• les charges d’entretien des parties communes.

Comment mettre fin à votre bail ?

Votre contrat de location est normalement prévu pour une durée de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction. En réalité, le locataire ou vous-même pouvez tout à fait le résilier, dans certains cas et sous réserve de se conformer à des règles précises.

Pendant la durée du bail :

• votre locataire peut le résilier dès qu’il le souhaite, à condition de respecter un préavis de 3 mois à compter de l’envoi de son congé par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier. Ce délai peut être ramené à 1 mois en cas de mutation professionnelle, perte d’emploi, etc. ;
• vous pouvez exiger du tribunal d’instance qu’il prononce la résiliation du bail si votre locataire ne paie pas son loyer et/ou ses charges, ou encore s’il n’a pas souscrit son assurance multirisque habitation.

À la fin des 3 ans de bail :

• votre locataire peut le résilier, également avec un préavis de 3 mois, envoyé par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier ;

• vous pouvez donner congé à votre locataire six mois au moins avant la date de fin de bail dans trois cas précis :

  • si vous souhaitez récupérer votre bien pour le vendre ;
  • si vous voulez le reprendre pour l’habiter ou le donner comme habitation à l’un de vos ascendants ou descendants ;
  • si vous avez un motif grave et légitime justifiant cette résiliation, par exemple si votre locataire ne respecte pas ses obligations.

En l’absence de résiliation du bail, celui-ci sera alors automatiquement reconduit pour 3 ans.

Comment vous couvrir contre le risqué de loyers impayés ?

Se renseigner sur votre locataire est la première précaution pour éviter des loyers impayés. Toutefois, quelles que soient les informations que vous aurez collectées, vous n’êtes pas à l’abri d’une difficulté de paiement. Afin de vous protéger contre ce risque, optez pour une assurance garantie de loyers. Vous devrez verser une prime de l’ordre de 2 à 4 % des loyers, déductible de vos revenus bruts fonciers. En contrepartie, vous serez indemnisé de vos loyers impayés pour une période de 12 à 24 mois en général. Votre assureur prendra également à sa charge la procédure de recouvrement à l’encontre de votre locataire, et, si besoin, son expulsion. La plupart du temps, le professionnel qui gère votre bien propose cette assurance.

Informations mises à jour le 1^er février 2011

Vos garanties sur un logement en l’état futur d’achèvement

Vos garanties sur un logement en l’état futur d’achèvement

De plus en plus d’investisseurs choisissent d’acquérir leur logement dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Cela signifie qu’à la date de la signature du contrat, votre maison ou votre appartement n’existe que sous forme de plans. La construction démarrera généralement après la vente. Cette formule présente l’avantage de vous rendre propriétaire à terme d’un bien aux dernières normes de confort et de sécurité, donc très attractif pour un locataire. Dans le but de vous protéger, la loi a prévu de multiples garanties dont vous bénéficiez automatiquement.

• Votre contrat de réservation doit mentionner de nombreuses informations avec précision : surface habitable, nombre de pièces principales et dépendances, situation du logement, éléments d’équipements collectifs, prix prévisionnel de vente et modalités de la révision, date de signature de l’acte de vente, etc. Vous pouvez en plus y inclure la ou les conditions suspensives de votre choix, notamment celle concernant l’obtention du prêt.
• Vous disposez de 7 jours pour renoncer à votre contrat de réservation, sans avoir à fournir la moindre justification. Ce délai court à compter de la réception de votre contrat, envoyé par lettre recommandée avec AR. Vous serez obligatoirement remboursé de votre dépôt de garantie, celui-ci devant être bloqué par le vendeur sur un compte à votre nom, auprès d’une banque ou d’un notaire.
• Votre contrat de vente doit être très complet et mentionner notamment la situation, les équipements collectifs, la surface exacte de votre logement, en précisant celle de chacune des pièces, le cahier des charges, les caractéristiques techniques, le règlement de copropriété ainsi que le prix ferme et définitif.

• Vous conservez la faculté de renoncer à votre achat et d’être remboursé de votre dépôt de garantie dans certains cas :

  • si le prix ferme et définitif stipulé dans votre contrat de vente est supérieur de 5 % au prix prévisionnel mentionné dans votre contrat de réservation ;
  • si les modifications apportées aux caractéristiques du logement entraînent une diminution de sa valeur d’au moins 10 % ;
  • si l’un des équipements collectifs essentiels n’a pas été réalisé.
• Vous êtes protégé contre les risques de défaillance de votre constructeur. Ce dernier a en effet l’obligation légale de souscrire une garantie d’achèvement des travaux auprès d’un assureur ou d’un établissement financier. Si besoin est, les fonds nécessaires à la bonne fin de la construction seront débloqués par cette assurance.
• Vous bénéficiez d’une triple garantie contre les dommages qui pourraient survenir dans votre logement après sa réception. La garantie de parfait achèvement oblige le constructeur à réparer les défauts de conformité et malfaçons intervenant la première année. La garantie de bon fonctionnement couvre vos équipements dissociables du gros oeuvre durant 2 ans. Enfin, la garantie décennale, comme son nom l’indique, assure le gros oeuvre et les éléments d’équipements indissociables du gros oeuvre durant 10 ans.

Informations mises à jour le 1^er février 2011

Tableaux pour comparer les principaux régimes fiscaux

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