Juridique et fiscal

 

Les réductions d’impôts pour les travaux

Une TVA réduite à 5,5% sur la plupart des travaux. Cette baisse s’applique sur les factures émises jusqu’au 31/12/2011.

• Vous pouvez en bénéficier si vous réalisez des travaux dans un logement, qu’il soit occupé ou non, que vous soyez : propriétaire, locataire, société civile immobilière, syndicat de copropriétaires pour les travaux et les prestations de service effectués dans les parties communes d’un immeuble collectif.

• Les conditions : les travaux doivent être effectués exclusivement par une entreprise :

  • dans vos locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de 2 ans ;

  • dans les dépendances usuelles de vos locaux.

• Les travaux concernés : les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement, de gros entretien, ou de petit entretien. Sont également inclus les travaux de réfection d’une allée privative ou l’aménagement des voies d’accès principales à l’habitation.

A noter : Les travaux de reconstruction ou d’agrandissement sont exclus, même s’ils sont effectués sur une habitation affectée par un sinistre. C’est le cas par exemple de l’édification d’un garage, d’une véranda, d’une terrasse ou encore la surélévation d’une maison, il en est de même pour les espaces verts, les piscines, tennis... qui restent soumis à la TVA au taux normal de 19,60 %.

Informations mises à jour le 1^er février 2011

Les crédits d’impôts

À compter de l’imposition des revenus de 2005, deux dispositifs d’aides à l’équipement de l’habitation principale sont désormais prévus :

• un premier crédit d’impôt en faveur du développement durable et des économies d’énergie ;

• À compter de l’imposition des revenus de 2011, un second crédit d’impôt en faveur de l’accession à la propriété a été mis en place.

Les bénéficiaires

Vous pouvez en bénéficier si vous effectuez des dépenses dans votre résidence principale située en France. Selon les dépenses, votre logement doit être neuf ou achevé depuis plus de deux ans.

Le crédit d’impôt en faveur du développement durable et des économies d’énergie

Il s’applique :

• A vos dépenses d’acquisition de chaudières à condensation, de matériaux d’isolation thermique, d’appareils de régulation de chauffage que vous avez réalisé dans un logement achevé depuis plus de deux ans. Le crédit d’impôt est égal à 15 % du montant de vos dépenses. Pour ces dépenses que vous avez payées à compter du 01/01/2006 et jusqu’au 31/12/2011, le taux du crédit d’impôt est porté à 40 % à la double condition :

  • que ces équipements et matériaux soient installés dans un logement achevé avant le 01/01/1977 ;

  • que les dépenses soient réalisées au plus tard le 31/12 de la 2e année suivant celle de l’acquisition du logement, que cette acquisition soit faite à titre onéreux ou à titre gratuit.

  Pour bénéficier de cette majoration du taux du crédit d’impôt, le contribuable devra justifier de l’ancienneté du logement et de sa date d’acquisition.

• A vos dépenses d’acquisition d’équipements de production d’énergie renouvelable et de pompes à chaleur que vous avez réalisé dans un logement dont vous avez fait l’acquisition neuf ou achevé entre le 01/01/2005 et le 31/12/2011. Ces équipements doivent répondre à des critères de performances définis par arrêté.

  • Le crédit d’impôt est égal à 25 % du montant de vos dépenses. Pour les dépenses que vous avez payées à compter du 01/01/2006, le taux est porté à 50 %.

  • Ces dépenses ne peuvent donner lieu au crédit d’impôt que si les appareils sont fournis par l’entreprise qui en assure l’installation.

  • Les équipements de confort sont exclus du bénéfice du crédit d’impôt.

  • Le montant de vos dépenses ouvrant droit au crédit d’impôt ne peut excéder, pour la période du 01/01/2005 au 31/12/2012, la somme de 8 000 € si vous viviez seul et de 16 000 € si vous vivez en couple et que vous êtes soumis à une imposition commune. Ce plafond est majoré de 400 € pour la première personne que vous avez à charge, de 500 € pour votre second enfant et 600 € par enfant à partir du troisième.

Informations mises à jour le 1^er février 2011

La loi Carrez

Elle rend obligatoire la mention de la superficie du bien vendu

La superficie doit être mentionnée dans les promesses de vente ou d’achat et dans tout contrat de vente d’un lot de copropriété quelle qu’en soit la destination : appartements, maisons dans des programmes immobiliers collectifs, bureaux et commerces, à l’exception notamment des caves, garages, emplacements de stationnement et de certains locaux de faible superficie. La superficie concernée est celle des planchers, des locaux clos et couverts, hors ceux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres, cheminées (pour la portion de gros oeuvre relevant des parties communes). En sont aussi exclus les terrasses et les balcons, même s’ils ont été transformés en loggias. En revanche, les placards, s’ils partent du sol et ont une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, peuvent être inclus dans cette surface.

Si la mention de la superficie est absente de la promesse de vente ou d’achat, ou du compromis

Vous pouvez demander l’annulation de l’acte dans le délai d’un mois suivant l’acte notarié constatant la vente. Toutefois, cette action en nullité devient impossible si la mention de la superficie figure dans l’acte notarié de vente, même si elle a été omise dans la promesse ou le compromis de vente.

Si la superficie mentionnée dans l’acte est inexacte

Vous pouvez alors demander une baisse de prix proportionnelle à l’erreur de mesure lorsque la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, et ce pendant un délai d’un an à compter de la signature de l’acte notarié.

Informations mises à jour le 1^er février 2011

La loi SRU

La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU, a été adoptée le 13/12/2000. Cette réforme d’envergure comporte 3 volets :

• l’urbanisme ;
• le transport ;
• l’habitat.

Les délais de rétraction et de réflexion

Vous bénéficiez d’un droit de rétractation de 7 jours existe pour les actes sous seing privé portant sur les logements neufs, et sur les logements anciens d’habitation.

Il s’applique donc :

• aux promesses unilatérales ou synallagmatiques de vente passées sous seing privé ;
• aux actes de vente passés sous seing privé s’ils n’ont pas été précédés d’une promesse.

En matière d’actes notariés, un délai de réflexion de 7 jours est applicable. Il concerne :

• les promesses unilatérales ou synallagmatiques de vente passées devant notaire ;
• certains actes de vente passés devant notaire non précédés d’une promesse de vente.

La réglementation des versements d’argents

• Le principe : lorsque l’acte est conclu sous seing privé ou par acte authentique, nul ne peut recevoir de votre part un versement à quelque titre que ce soit avant l’expiration du délai de rétractation ou de réflexion. Le non-respect de cette règle est sanctionné par une amende de 30 000 €.
• Les exceptions : certaines dispositions législatives autorisent le versement (durant le délai de rétractation) d’un dépôt de garantie dans le cadre du contrat de construction d’une maison individuelle ou dans celui du contrat de réservation en cas de vente d’immeuble à construire. Si l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel disposant d’une garantie financière (agent immobilier), vous pourrez verser une somme d’argent à ce dernier durant le délai de rétractation, à charge pour le professionnel de restituer l’argent sous 21 jours à compter du lendemain de la rétractation, si l’acheteur se rétracte.
• L’engagement unilatéral d’achat : le texte prononce la nullité des engagements unilatéraux d’achat (promesse d’achat) dès lors qu’un versement est exigé ou reçu de la part de celui qui s’engage. Ce texte concerne tous les biens immobiliers et pas seulement le logement.

Information sur le descriptif du terrain à bâtir

Une obligation d’information a été instaurée par la loi SRU pour toute promesse unilatérale de vente ou d’achat ou tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un terrain, dès lors que l’acte mentionne l’intention de construire un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel. Vous devez être informé si le descriptif du terrain résulte d’un bornage. La mention du descriptif du terrain résultant du bornage doit obligatoirement être inscrite dans la promesse ou le contrat, lorsque le terrain est :

• un lot de lotissement ;
• issu d’une division effectuée à l’intérieur d’une Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) par la personne publique ou privée chargée de l’aménagement ;
• issu d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine. Une action en nullité peut être intentée sur le fondement de l’absence de ces mentions.

Informations mises à jour le 1^er février 2011

Les mesures de protection de l’acquéreur sur l’état de l’immeuble

Une ordonnance du 8/06/2005 regroupe l’ensemble de ces mesures dans un document unique « le dossier de diagnostic technique ». Ce dossier doit être annexé à toute promesse de vente ou à défaut, à tout acte authentique de vente. La mise en place de ce dossier de diagnostic technique est soumise à la publication de décrets d’application.

L’amiante

Pour tous les immeubles bâtis, collectifs ou individuels, dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997, un état indiquant la présence ou l’absence d’amiante dans l’immeuble doit être annexé aux promesses et actes de vente. Le vendeur qui ne respecte pas cette obligation devra indemniser l’acquéreur si ce dernier décèle la présence d’amiante dans l’immeuble.

Les termites

Depuis 1999, un dispositif de lutte contre les termites a été mis en place. On peut dégager 3 obligations principales :

• les occupants ou propriétaires d’immeubles bâtis ou non bâtis doivent faire une déclaration en mairie dès qu’ils ont connaissance de la présence de termites ;
• dans les zones infectieuses, le maire peut enjoindre aux propriétaires de procéder à la recherche de termites ainsi qu’aux travaux nécessaires ;
• dans ces mêmes zones, un état parasitaire datant de moins de 3 mois doit être annexé aux actes de vente. Le vendeur qui ne respecte pas cette obligation devra indemniser l’acquéreur si ce dernier décèle la présence de termites dans l’immeuble.

Le plomb

La loi du 09/08/2004 relative à la politique de santé publique vient renforcer les dispositions relatives au plomb applicables aux ventes d’immeubles à usage d’habitation. Le dispositif précédent prévoyait l’obligation d’annexer un « état des risques d’accessibilité au plomb » à la promesse ou à l’acte de vente des immeubles construits avant le 01/01/1948 et se situant dans une zone à risque délimitée par le préfet. Cet état des risques est rebaptisé « constat de risque d’exposition au plomb ». Il doit désormais être annexé à la promesse ou à l’acte de vente des immeubles construits avant le 01/01/1949, quelle que soit leur localisation sur le territoire français. Le document est valable 1 an. Toutefois, le vendeur sera dispensé de l’actualiser s’il établit l’absence de plomb dans l’immeuble (ou la présence de plomb à un seuil inférieur à ceux qui seront définis par arrêté). Dans ce cas, le constat initial sera joint à chaque mutation. A défaut d’annexion de ce constat, le vendeur devra indemniser l’acquéreur si ce dernier décèle la présence de plomb dans l’immeuble.

Le gaz

La loi du 09/08/2004 relative à la politique de santé publique vient renforcer les dispositions relatives au plomb applicables aux ventes d’immeubles à usage d’habitation. Le dispositif précédent prévoyait l’obligation d’annexer un « état des risques d’accessibilité au plomb » à la promesse ou à l’acte de vente des immeubles construits avant le 01/01/1948 et se situant dans une zone à risque délimitée par le préfet. Cet état des risques est rebaptisé « constat de risque d’exposition au plomb ». Il doit désormais être annexé à la promesse ou à l’acte de vente des immeubles construits avant le 01/01/1949, quelle que soit leur localisation sur le territoire français. Le document est valable 1 an. Toutefois, le vendeur sera dispensé de l’actualiser s’il établit l’absence de plomb dans l’immeuble (ou la présence de plomb à un seuil inférieur à ceux qui seront définis par arrêté). Dans ce cas, le constat initial sera joint à chaque mutation. A défaut d’annexion de ce constat, le vendeur devra indemniser l’acquéreur si ce dernier décèle la présence de plomb dans l’immeuble.

Les risques naturels et technologiques

La loi du 30/07/2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels oblige le propriétaire d’un immeuble situé dans une zone couverte par un plan de prévention ou dans une zone de sismicité définie par décret, d’en informer l’acquéreur ou le locataire. Un état des risques sera annexé aux promesses et actes de vente ainsi qu’aux contrats de location. En cas de non respect de ces nouvelles dispositions, l’acquéreur ou le locataire pourra poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Informations mises à jour le 1^er février 2011

Le démembrement de propriété

Il y a démembrement de propriété d'un bien lorsque la propriété est séparée en deux éléments :

• l’usufruit : droit d’utiliser le bien (“usus”) et d’en percevoir les fruits (“fructus”) ;
• la nue-propriété : droit de propriété sur le bien mais non sur son usage.

Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit

La valeur totale d’un bien en pleine propriété est partagée entre celle de la nue-propriété et celle de l’usufruit. Ces deux valeurs dépendent de l’âge de l’usufruitier : plus il est jeune, plus il profitera longtemps de son usufruit et plus la valeur de son usufruit sera élevée

Le démembrement de propriété peut se produire notamment à la suite d’une succession. Mais il peut aussi résulter d’un acte volontaire. Si vous êtes propriétaire du logement vous pouvez par exemple :

• soit donner la nue-propriété du bien à un de vos enfants en conservant l’usufruit ;
• soit donner l’usufruit à un de vos enfants à titre définitive ou temporaire, ce qui lui permet à la fois d’aider son enfant et d’alléger son ISF.

Informations mises à jour le 1^er février 2011

La destination de l’immeuble selon la situation juridique des emprunteurs

Le PACS

Le Pacte Civil de Solidarité est un contrat entre deux personnes physiques (qualifiées de “partenaires”) de même sexe ou de sexe opposé, destiné à organiser leur vie commune, avec des droits et des obligations. Notamment, les partenaires se doivent une aide mutuelle et matérielle. En outre, ils sont tenus solidairement au paiement des dettes contractées par l’un d’eux pour les besoins de la vie courante et des dépenses liées à leur logement commun. Par ailleurs :

• si vous louez votre logement, le contrat de location, en cas de décès ou d’abandon du domicile par le titulaire du bail, continuera ou sera transféré au bénéfice de son partenaire pour la durée prévue dans le bail ;
• l’unanimité est requise pour la gestion courante du bien.

L’indivision

Dans une indivision, deux personnes (ou plus) ont les mêmes droits sur un même bien : propriété, nue-propriété, usufruit. L’indivision apparaît souvent à la suite d’une succession, d’un divorce ou de la dissolution d’une société. Elle peut aussi provenir du choix de plusieurs personnes qui décident d’acheter un bien en commun : le plus courant est le cas des concubins pour l’achat de leur logement. À défaut de convention signée entre les indivisaires, l’indivision présente des inconvénients :

• chacun des indivisaires peut à tout moment demander le partage du bien : “nul n’est tenu de rester dans l’indivision” ;
• soit donner l’usufruit à un de vos enfants à titre définitive ou temporaire, ce qui lui permet à la fois d’aider son enfant et d’alléger son ISF.

Pour y remédier, vous pouvez signer une convention devant notaire, d’une durée maximale de 5 ans, éventuellement renouvelable. En tout état de cause, la vente d’un bien en indivision ne peut se réaliser qu’avec l’accord unanime de tous les indivisaires. À défaut, c’est au juge d’ordonner le partage. Mais il peut aussi décider du maintien forcé dans l’indivision pour les mineurs héritiers d’un bien indivis.

Informations mises à jour le 1^er février 2011

Droit au logement du conjoint survivant

Mariage : le droit au logement du conjoint survivant

Depuis la loi du 03/12/2001 réformant le droit des successions, le conjoint survivant bénéficie du droit au maintien de son cadre de vie.

• Si les époux étaient propriétaires de leur logement et l’occupaient à titre de résidence principale, le conjoint survivant dispose de la jouissance gratuite de ce logement et des meubles qu’il contient, pendant un an à compter du décès de son époux. Passé ce délai, il peut bénéficier jusqu’à son décès d’un droit d’habitation et d’un droit d’usage sur le mobilier. Toutefois, si le logement n’est plus adapté à ses besoins, il pourra le donner en location.
• Si les époux étaient locataires, le conjoint survivant bénéficie également de la jouissance du logement et des meubles qu’il contient. Les loyers versés pendant toute cette période d’un an à compter du décès de son époux devront lui être remboursés par la succession, au fur et à mesure des paiements. Passé ce délai, il peut bénéficier jusqu’à son décès d’un droit d’usage sur les meubles.

PACS : le droit au logement du partenaire survivant

Le partenaire survivant d'un PACS a désormais de plein droit, pendant une année, la jouissance gratuite du logement appartenant aux partenaires ou dépendant totalement de la succession du partenaire défunt, qu'il occupait à titre d'habitation principale, ainsi que du mobilier compris dans la succession qui le garnit.

En cas de location du logement, le contrat de location, en cas de décès ou d’abandon du domicile par le titulaire du bail, continuera ou sera transféré au bénéfice de son partenaire pour la durée prévue dans le bail. Toutefois si l'habitation du partenaire survivant était assurée au moyen d'un bail à loyer ou d'un logement appartenant pour partie indivise au partenaire défunt, les loyers ou l'indemnité d'occupation lui seront remboursés par la succession pendant une année, au fur et à mesure de leur acquittement.

Informations mises à jour le 1^er février 2011

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI)

Un type de société pas comme les autres

Les Sociétés Civiles Immobilières, appelées aussi sociétés de gestion immobilière, ont pour vocation d’acquérir, de gérer et de louer un ou plusieurs biens immobiliers. À ce titre, elles constituent, pour les particuliers comme pour les professionnels et les chefs d’entreprise, un instrument de gestion patrimoniale.

• Ce sont des sociétés dotées de la personnalité morale : elles nécessitent donc une immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
• Ce sont des sociétés de personnes : elles associent au moins 2 personnes morales ou physiques.
• Ce sont des sociétés à risque illimité : les associés sont responsables indéfiniment des dettes de la SCI, proportionnellement à leur part dans le capital social.
• Transformant le bien immobilier en “immobilier papier” sous forme de parts sociales, les SCI permettent des montages qu’il ne serait pas possible d’effectuer dans le cadre d’une gestion directe d’un bien immobilier.

Les associés et les apports à la SCI

• Les époux mariés sous le régime de la communauté peuvent constituer ensemble une SCI, ou éventuellement séparément, dès lors que l’acquisition des parts se fait au moyen de leurs biens propres.

  À noter : lors de la création de la SCI, il vous faut tenir compte de leur régime matrimonial (d’où l’intérêt de consulter un notaire pour éviter toute erreur).

• Les enfants mineurs peuvent être associés, au sein d’une SCI, sous certaines conditions : nécessité d’un accord préalable du juge des tutelles…

  La loi ne fixe aucun capital minimal. Toutefois, cela ne constitue pas une raison suffisante pour lui attribuer un capital initial très bas, car lors des cessions ultérieures des parts, les plus-values réalisées se calculeront à partir de la valeur de souscription, d’où une imposition qui sera sensiblement plus forte (sauf s’il y a cession après une détention supérieure à 15 ans).

  Les apports peuvent être constitués de biens immobiliers (en pleine propriété, en nue-propriété ou en usufruit) ou encore de numéraire permettant l’acquisition immobilière.

La SCI et la gestion d’un patrimoine familial

D’une façon générale, pour gérer un bien immobilier, la SCI constitue pour vous une solution juridique plus souple que l’indivision. L’indivision pose en effet certains problèmes en raison de sa forte précarité et de la difficulté d’assurer une gestion dans de bonnes conditions, du fait par exemple de la nécessité d’un accord de tous les co-indivisaires pour toutes les décisions importantes.

En cas de revente des parts d’une SCI, le montant des droits de mutation s’élève à 5 % du prix de vente, majoré de la taxe départementale.

La SCI constitue pour vous un moyen de transmettre un bien immobilier à un ou plusieurs de vos enfants. En effet, il est moins onéreux de faire une donation de parts que de donner l’immeuble lui-même. Par ailleurs, tous les 6 ans, vous avez la possibilité de donner sans imposition, à l’enfant ou aux enfants associés à la SCI, des parts sociales pour une valeur allant jusqu’à 50 000 € par parent (soit 100 000 € pour les deux parents).

La SCI est susceptible de présenter, dans le cadre d’une succession, des avantages fiscaux intéressants pour les héritiers, la base de calcul des droits de succession pouvant être sensiblement inférieure à celle intervenant dans le cadre de la transmission de l’immeuble. En effet, les parts sociales peuvent donner lieu à une valeur imposable inférieure à celle qu’aurait le bien immobilier correspondant.

La SCI et la fiscalité

Les sociétés civiles sont, dans la majorité des cas, soumises à l’impôt sur le revenu. Elles sont dites alors “semi transparentes” et sont soumises à la fiscalité des ménages pour l’imposition des revenus. Toutefois, elles peuvent opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés.

Les principaux avantages de la SCI

• Elle apporte plus de souplesse à la transmission d’un bien immobilier. Il vous est plus facile de répartir entre vos enfants des parts sociales de SCI que des biens immobiliers.
• Elle vous permet de transmettre un patrimoine immobilier à vos enfants ou à votre concubin en réalisant des économies d’impôt. Supposons qu’une SCI, constituée entre des parents et leurs enfants, achète un immeuble de 304 800 €, la moitié étant financée par un apport en compte courant du père, l’autre moitié payée cash. Si au bout de 15 ans, la valeur du bien atteint 457 200 €, elle ne sera comptabilisée que pour 304 800 €, 152 400 € du compte courant n’ayant pas été réévalués. Les enfants bénéficient ainsi d’une plus-value sans avoir contribué à l’ensemble du financement initial.
• Elle vous permet de transmettre gratuitement l’usufruit d’un bien à vos enfants. Il suffit en effet d’apporter la nue-propriété du bien à la SCI. Au décès de l’usufruitier, les enfants nu-propriétaires récupèrent automatiquement la pleine propriété du bien, sans avoir à verser de droits de succession.
• Elle vous permet de substituer à des droits de succession, allant selon les cas de 5 à 60 %, une taxation de 5,09 % portant sur les parts sociales de la SCI.
• Elle vous permet, dans le cadre de l’ISF, d’appliquer une décote de 20 % sur la valeur du bien, les parts sociales étant considérées comme plus difficilement cessibles qu’un bien en direct.

La SCI, une technique à manier avec précaution

La souplesse de la SCI et les possibilités qu’elle recouvre peuvent en faire une bonne solution pour gérer un patrimoine immobilier. Toutefois, la création d’une SCI soulève certaines difficultés tant juridiques que fiscales ou financières, d’où l’importance de se faire conseiller par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.

La SCI peut aussi présenter des inconvénients, d’où l’intérêt de ne pas y recourir dans certains cas :

• pour des biens immobiliers dont on se réserve la jouissance personnelle en tant que résidence principale ou secondaire. Elle impose, en effet, un certain nombre de formalités et risque de poser des problèmes de revente pour le bien immobilier ;
• dans le seul but de profiter de ses avantages fiscaux. Si la SCI constitue un bon instrument de gestion, elle ne peut être en aucun cas un outil d’évasion fiscale. L’administration fiscale est particulièrement attentive et intervient fréquemment pour sanctionner ce qu’elle considère comme un “abus de droit”, donnant lieu à un redressement fiscal, notamment dans les cas suivants :
• création de SCI dont il est démontré qu’elle a un objectif uniquement fiscal ;
• location, par la SCI, du bien immobilier à l’un de ses associés à un prix trop bas par rapport aux loyers pratiqués habituellement sur le marché.

Informations mises à jour le 1^er février 2011

Barème de l’impôt sur le revenu

Les taux d’imposition des sept tranches du barème de l’impôt sur le revenu 2005 ne changent pas. En revanche, les tranches ont été relevées de 1,5 %.

À noter : L’aménagement du « bouclier fiscal » : La loi de finance pour 2006 a mis en place, pour chaque contribuable, un droit à restitution des impositions directes pour la fraction qui excède 60 % des revenus perçues pour l’année précédant celle du paiement des impositions.

Ce droit à restitution, appelé bouclier fiscal, intègre l’impôt sur le revenu, l’ISF, et les impôts locaux (taxes foncière et d’habitation). il est acquis par le contribuable au 1er janvier suivant l’année du paiement des impositions. il peut s’appliquer en complément de du plafonnement de l’ISF ;

La loi en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat a ramené à 50 % le montant maximal des impositions et y a inclus les prélèvements sociaux (dont notamment la CSG et la CRDS).

un crédit d’impôt en faveur du développement durable et des économies d’énergie;

Informations mises à jour le 1^er février 2011

L’impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

Vous êtes soumis à l’ISF si la valeur nette taxable de votre patrimoine imposable (déduction faite du passif) excède 800 000 € au 01/01/2011. La majoration de 10 % des cotisations d’ISF est intégrée dans le barème. Le patrimoine imposable comprend tous vos biens (sauf exonérations) situés en France ou à l’étranger : immeubles bâtis ou non bâtis, meubles (meubles meublants, objets mobiliers, voitures, bateaux, bijoux...), fonds de commerce, parts sociales ou valeurs mobilières, comptes bancaires, créances...

Sont notamment exonérés :

• les biens professionnels, sous certaines conditions ;
• les objets d’antiquité, d’art ou de collection (originaux ou de plus de 100 ans d’âge) ;
• les droits de la propriété littéraire ou artistique ;
• les droits de la propriété industrielle ;
• la valeur de capitalisation des rentes viagères assimilées à des retraites ;
• les rentes et indemnités perçues en réparation d’un préjudice corporel ;
• les parts de groupements forestiers et les parts de groupements fonciers agricoles pour les 3/4 de leur valeur, sous certaines conditions.

Si vous êtes domicilié hors de France, vous n’êtes imposable que sur vos biens situés en France.

La valeur servant de base à l’impôt est la valeur vénale réelle des biens au 1er janvier de l’année d’imposition.

Les modalités d’imposition

Le patrimoine imposable du foyer fiscal correspond à l’assiette de l’impôt et est constituée par la valeur nette du patrimoine du foyer, celle-ci étant égale à l’évaluation du patrimoine taxable au 1er janvier de l’année d’imposition diminuée du montant des dettes existantes à la même date, sur les biens imposables :

• capital restant dû des emprunts et des intérêts non encore réglés ;
• factures non encore acquittées ;
• impôts...

La déclaration annuelle doit être faite au plus tard le 15 juin de l’année en cours. L’impôt est payable au comptant au moment du dépôt de la déclaration

Informations mises à jour le 1^er février 2011

Les droits de succession

Les droits de succession que vous devez verser en tant qu’héritiers à l’administration fiscale sont calculés sur la valeur de l’actif net de la succession, c’est-à-dire l’actif brut de la succession moins le passif de la succession.

L’actif brut de la succession est la valeur vénale réelle des biens mobiliers et immobiliers du défunt au jour du décès : immeubles, valeurs mobilières, livrets, comptes bancaires... y compris la valeur des donations déclarées dont les droits n’ont pas encore été payés.

Le passif de la succession correspond aux dettes à la charge du défunt au jour du décès.

Informations mises à jour le 1^er février 2011

Les donations

Ce sont des actes par lesquels une personne, “le donateur”, transmet de façon irrévocable tout ou partie de ses biens au profit d’un “donataire” qui l’accepte. Les donations constituent un des moyens de transmettre un patrimoine en permettant notamment de réduire les droits de succession.

Les avantages fiscaux

En plus des abattements concernant les droits de succession (ou de donation) selon le degré de parenté entre le donateur et le donataire, les donations bénéficient de réductions de droits liées à l’âge du donateur. Les limites d’âge qui conditionnent l’application de cette réduction sont relevées, de 65 à 70 ans et de 75 à 80 ans. Pour connaître les taux de réduction de droits pour les donations consenties à compter de 2010, reportez-vous au tableau ci-dessous.

La donation entre époux

En cas de décès, votre conjoint survivant vient en dernière position après vos autres héritiers (enfants, parents, frères et soeurs) si aucune disposition n’est prise en sa faveur. Néanmoins, il bénéficie depuis la loi du 03/12/2001, au choix, de la totalité de l’usufruit ou d’un quart en pleine propriété (cf. tableau ci-contre).

Nous vous conseillons de vous organiser entre époux afin de vous assurer une protection réciproque en cas de décès. Vous pouvez notamment vous faire “une donation au dernier vivant” permettant de protéger le conjoint survivant à condition de laisser leurs parts aux autres héritiers.

La donation entre concubins pacsés

Les signataires d’un PACS peuvent bénéficier d’un abattement de 80 724 € pour 2011 sur les biens donnés ou légués par leur partenaire. Au-delà, le don (ou le legs) est imposé :

• à 40 % pour la tranche inférieure à 15 000 € ;
• à 50 % pour celle située au dessus.

À noter : depuis le 01/01/2005, la mesure s’applique aux donations intervenant dès la conclusion du PACS (et non plus deux ans après). Cependant, le bénéfice de l’abattement est remis en cause lorsque le PACS prend fin au cours de l’année civile de sa conclusion ou de l’année suivante pour un motif autre que le mariage entre les partenaires ou le décès de l’un d’entre eux. Ce régime est plus avantageux que celui appliqué aux concubins non pacsés qui supportent une taxation de 60 % sur les donations ou legs reçus. Ils peuvent bénéficier toutefois d’un abattement de 1 500 € en cas de succession.

La donation des parents à leurs enfants

Chacun des conjoints peut donner, sans impôt, l’équivalent de 159 325 € par enfant et recommencer tous les 6 ans dans les mêmes conditions. Au-delà de 159 325 € par enfant (pour chaque conjoint), les droits de donation sont identiques aux droits de succession en ligne directe, moins les réductions fiscales liées, notamment, à l’âge du donateur.

La donation des grands-parents aux petits enfants

Elle donne lieu à un abattement de 31 865 € par donataire lorsqu’elle est consentie au profit de leurs petits-enfants par les grands-parents, quel que soit leur âge (cet abattement peut s’appliquer une fois tous les 6 ans entre les mêmes personnes). au-delà de 31 865 €, les droits de donation sont identiques à ceux de la succession en ligne directe, moins les éventuelles réductions fiscales dues notamment à l’âge du donateur.

Les autres donations

Ce sont celles qui sont faites à des frères, des soeurs, des neveux ou des tiers. Elles ne bénéficient pratiquement d’aucun abattement et sont taxées différemment selon le degré de parenté. Elles peuvent cependant bénéficier de réductions fiscales, notamment selon l’âge du donateur

Informations mises à jour le 1^er février 2011